城市居民收入差距对房价租金背离的影响研究——基于住房市场联立方程模型的估计.pdfVIP

金【融观察】 城市居民收入差距对 房价租金背离韵影晌研究 — — 基于住房市场联立方程模型的估计 王文莉 (北京大学 光华管理学院，北京 100871) 摘要 ：将反映收入差距的指标基尼 系数引入房价租金联立方程模型，利用我 国35个大中城市 2001--2009年城市面板数据，采用似不相关回归(SUR)法，实证分析了居民收入差距对房价和 租金的影响。联立方程模型的估计结果表明基尼系数对房价具有正向效应，社会贫富差距的加 大会推高房价；基尼系数和租金负相关，房价上涨虽然对租金有促进作用，但社会贫富差距加大 在一定程度上抑制租金上涨，使房价和租金的变动趋势出现差异，产生房价租金背离现象。 关键词 ：房价 ；租金 ；基尼系数 ；联立方程模型 文章编号：1003—4625(2015)03—0041—07 中图分类号：F832 文献标识码：A 一 、 引言 由反映经济基本面的诸变量决定 ，居 民可支配收入 社会贫富差距和城市住房市场聚焦了当前我国 是其中的关键因素。在不完美资本市场造成的资金 经济和社会的热点问题。改革开放以来，社会收入 约束下，不同收入居民的实际购买力存在差异，因而 差距逐步拉大，根据2007年国家统计局公布的数据 居民收入差距会影响住房市场的两个子市场——住 显示我国总体基尼系数 已跨过0．4的 “警戒线”，达到 房买卖市场和租赁市场产生。为了直观地反映这种 了0．48，我国已从收入分配较均等快速转变为收入 影响，本文将中国1997--2009年基尼系数和房价租 分配差距较大的国家 。与此 同时，随着城镇居民可 金 比对应的数值分别画于不同的坐标轴中，如图1 支配收入快速增长、城市化进程加速推进，我国正在 所示。其中，主坐标表示基尼系数，次坐标表示房价 经历一个城市住房市场繁荣、房价全面高涨的发展 租金 比。在房价租金 比的计算上 ，以1997年为基 阶段。由于租房和买房都能实现居民对住房服务的 期 ，将中经网产业数据库36个大中城市房屋销售价 需求，从这个层次上看，房价和租金之间应保持一个 格指数和租赁价格指数中全国指数的同比值换算为 比较稳定的数量关系，对住房的需求旺盛不应只体 定基值，我国各年的房价租金比就等于 1997年的房 现在房价的持续高涨上。然而 ，根据 《中国统计年 价租金比乘以各年房价租金的定基指数之比。假设 鉴》数据计算我国住房市场的现实却是房价在近十 1997年的房价租金比为 1，可得各年的房价租金比 年(2000--2010年)上涨 了81％，而租金只涨 了25％， 值。 房价租金 比不断扩大 ，出现了房价和租金背离的现 从图1可 以看出，基尼系数的变动和房价租金 象。我 国房价和租金背离现象的出现始于2002年， 比的变动趋势大致相 同。基尼系数不断增大，说明 正是处于社会经济转型期收入分化加快的时期。著 社会贫富差距加剧；房价租金比值攀升，说明我国住 名经济学家克鲁格曼和拉詹认为由资产价格特别是 房市场 中房价和租金的背离趋势加大 。那么，我国 房地产泡沫破灭引发的全球金融危机的过程中，收 社会贫富差距逐渐拉大的现实是否会造成房价和租 入分配的恶化是一个重要思路。 金的走势进一步背离 ，其作用的机制又是怎样的? 根据经典的住房需求的两阶段模型，住房需求 本文将对这一问题进行探索，探讨城市收入结构的 收稿 日期：2015—01—12 基金项 目：本文系教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项 目“我国城市住房制度改革