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价跌量升 渐趋回暖 王水田 上海新盘市场进入8月以来，包括商业、办公楼在内的全市所有商品房合计每日成交量的走势，基本保持相对平稳的状态。全市四环五区新增商品房的成交均价，自7月初首次打破“两涨三跌”以来，8月上、中旬再次出现全面回落的持续下降现象。 与此同时，商品房新增供应量出现积压的情况也渐趋严重。这就必然会促使房价的进一步下调，以刺激需求。事实也正是如此，从8月上、中旬的市场数据来看，在四环五区中，降价幅度最大的内中环间，其商品房的新增积压量的增长幅度也最小，即价格杠杆对于需求的调节作用正日益显现。 这将会在一定程度上促使后市成交量的渐趋增长。而增长的快慢程度，将取决于房价回调的幅度。 一、成交相对平稳 环比略有增长 自今年调控以来，上海新增商品房的月度成交量，已从3月份的266万平方米，急剧下降至4月份的175万平方米、5月份的98万平方米。6月份出现止跌回升，达104万平方米，7月与6月持平，同样是104万平方米。而8月份的成交量已略有增长，商品房成交面积达117万平方米。其中，商品住宅的成交量也从77.8万平方米增长至8月份的84.6万平方米。 这可从各月新增商品房的日均成交套数来作出判断。3月份的日均成交套数为727套，4月为494套，5月为273套，6月为305套，7月为327套，8月为355套，也体现出渐趋增长的态势。 从上述数据便可看出，无论是商品房的成交面积，还是商品房的日均成交套数，今年8月份环比都有所增长，但增长幅度有限，总体来说成交还是处于相对平稳期（详见图1）。 图1 2005.3——2005.8.18上海新增商品房日均成交套数比较 由于7、8月以来，大量中小户型的中低价房的投放市场，而导致中小户型成交量的较大增长，这就使7、8月份的成交套数即使高于6月份，但其成交总面积也会与6月份相仿，不会相差很大。如7月份的日均成交套数为327套，6月份的日均数则为305套，但7月与6月的月度成交总面积却均为104万平方米。 由此可见，8月份的新增商品房月度总成交面积，也将会与6、7月份大致相仿，略有增长。 二、房价继续回落 四环五区再降 自今年7月上海新增商品房成交首次打破调控以来的“两涨三跌”状态而出现全面回落后，8月份以来，上海四环五区再次出现全线下降。 截至2005年8月30日20时的四环五区的当年累计成交均价，与截至一个月前的7月28日20时的当年累计成交均价相比，在四环五区的10个指标中，9个指标均出现了不同程度的回落（详见表1）。 表1 四环五区新盘当年累计成交均价比较（元/ M2） 区域 区域 类别 内环以内 内中环间 中外环间 外郊环间 郊环以外 截止05.7.28.20时的当年累计均价 商品房 11768 11811 7772 6298 4399 住宅 17383 11987 7545 6213 4283 截至05.8.30.20时的当年累计均价 商品房 16816 11603 7732 6222 4367 住宅 17291 11729 7540 6146 4246 增 幅(%) 商品房 0.27 -1.76 -0.51 -1.21 -0.73 住宅 -0.53 -2.15 -0.07 -1.08 -0.86 从商品房来看，上述相隔一个月的当年累计成交均价，四环五区的涨跌幅度，除内环以内微增了0.27%外，其他均出现了下降。内中环间下降1.76%，中外环间下降0.51%，外郊环间下降1.21%，郊环以外下降0.73%。 从商品住宅来看，上述四环五区无一例外地全部出现下降。由内而外，则分别下降0.53%、2.15%、0.07%、1.08%、0.86%（详见图2）。 图2 上海新增商品房与商品住宅当年累计成交均价降幅比较（%） （截至2005.8.30.20时的当年累计数与截止2005.7.28.20时的当年累计数相比） （资料来源：网上房地产） 从图中我们便可看出，四环五区除内环以内的商品房外，无论是商品房还是商品住宅，都出现了不同程度的降价现象（包括内环以内的商品住宅）。其中，尤以内中环间新建商品住宅的当年累计成交均价的降幅最大。其截至2005年8月30日20时的新增商品房当年累计成交均价，比截至2005年7月28日的当年累计数下降了2.15%。这与四环五区的其他4区大多都在1%以下的降幅相比，可谓相差较大。 表1中均是不同时段的当年累计均价的比较。如果将表中上述不同时段的各自当期成交均价来作比较，那四环五区的各自降价幅度，均会远超出上述所列降幅。因上述时段的当期成交均价，都不会被前期均价（即今年上半年的成交均价）所平摊稀释。 三、积压渐趋严重 供大于求加剧 虽说今年上海新增商品房经4、5两月的急剧下滑，大幅缩量后，6月份的成交量已