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土地市场制度建设调研分报告之四 重构土地收益分配体系 实现土地配置效率与公平 ——土地价税费问题调研报告 。国土资源部土地利用司调研组 随着社会主义市场经济体制的不断完善，现行的土 处于次要地位。 地价税费体系已不适应集约利用土地、切实保护耕地和 2．地价构成很不规范。各地的地价名称各异，有的称 有效运营国有土地资产的要求，亟须进行制度改革和体 之为土地出让金、土地有偿使用费等，有的称之为地价， 制创新。为此，我司与中国社会科学院财贸经济研究所组 但地价内涵不统一，其具体名称也很不相同，有的称之为 成联合调查组，2001年上半年，先后对京、津、沪、粤、苏、 纯地价，有的称之为熟地价、纯地租、地价款等等。各地基 湘、冀、陕等省(市)的土地价格、土地税收和土地收费情 准地价的内涵各有不同，有的构成较单一，只包括土地出 况进行了专题调研，并就土地价税费的法律、制度和政策 让金，有的则包括征地拆迁费和各种补偿费，有的还包括 问题征求了全国人大预算工委、财政部、国家税务总局等 大市政配套费、小区配套费及其他开发费等等。 部门的意见。通过调研，掌握了情况，发现了问题，切实感 3．土地价格的调节作用有限。当前全国城镇国有土 受到规范我国土地价税费的必要性和紧迫性。现将有关 地中划拨用地的面积占90％以上，有偿使用土地面积不 情况报告如下。 到10％。在有偿用地中，又多是行政定价，市场定价比重 很低，因此可以说当前土地价格作用范围十分有限，其优 一、我国土地价税费的基本状况 化土地资源配置的作用远远没有发挥出来。 (一)土地价格简况 (二)土地税制体系现状 改革开放20多年来，虽然一直在进行土地使用制度 1994年的税制综合改革，基本确立了适应社会主义 市场化改革，但其进度十分缓慢，致使土地价格形成机制 市场经济体制的税制框架，对土地经济行为也初步形成 市场化程度十分低下，土地价格在资源配置中的作用有 了以土地使用权的取得、保有、交易(转移)为征税点的土 限。主要表现为： 地税收调节体系。有关土地的14种税收是： 1．在多元化的土地定价中，市场定价仍处于次要地 1．耕地占用税。纳税人是占用耕地建房或从事其他 位。在土地供给方式多元化的前提下，与之相适应的土地 非农建设的单位和个人，与取得土地使用权有关。 价格形成机制也呈多元化。当前，土地供给除行政划拨方 2．城镇土地使用税。纳税人是城镇工矿区使用土地 式外，在有偿供给方面，存在协议、招标、拍卖等方式。与 的单位和个人，与土地使用有关。 此相适应，土地价格形成方式也有以下三类：即协议定 3．房地产税、房产税。纳税人分别是拥有房产的公民 价、招标定价、拍卖定价。协议定价是通过土地出让金、租 及内资企业、外国侨民及外资企业，与土地持有有关。 金或土地使用费等形式实现，属于行政性定价；招标、拍 4．营业税、固定资产投资方向调节税、城市建设维护 卖是通过市场发现价格。这三种方式中，后两种方式虽然 税、教育费附加。营业税的纳税人是提供应税劳务、转让 在近些年有较大发展，但从总体上看，行政性定价依然屠 无形资产和销售不动产的单位和个人，固定资产投资方 主体地位。在有偿出让土地中，通过市场定价的只占5％， 向调节税的纳税人是固定资产投资的单位和个人，后二 万方数据 翮腻国苎．童翌堕塑 N7面而面丽丽 者纳税人是缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人，