公共物权纠纷产生的原因及其对策.pdfVIP

2005年第 4 期 淮 南 职 业 技 术 学 院 学 报 NO. 4 , 2005 ( ) 第 5卷 总第 17期 JOURNAL OF HU INAN VOCA TIONAL TECHN ICAL COLL EGE VOL. 5, Serial No. 17 公共物权纠纷产生的原因及其对策 李 　红 (淮南职业技术学院旅游与社区教育系 , 　安徽 淮南 23200 1) [摘 　要 ] 　公共物权纠纷产生的原因是法律依据不足 ,在 目前 《物业管理条例 》中有关公共物权管理的条 文中缺乏明确的公共物权的界定和具体操作细则 ,小区公共物权的确认是一大难题 ;物业管理企业竞争无序 ,物 业管理质量出现趋同化 ,劣币驱逐了良币;业主自身素质低 、收入水平低 、消费权利不完整 ,普遍对业主 自治管理 缺乏认识 , 自治能力差 ,只有加强法制建设 、发挥业主委员会的作用 、提高业主自身素质才能从根本上解决问题 ; 同时对即将通过的 《物权法 》中有关公共物权的部分条文提出了自己的见解 。 [关键词 ] 　公共物权 ; 　纠纷 ; 　产生原因; 　对策 [中图分类号 ]D923. 2　　[文献标识码 ]B 　　[文章编号 ] 1671 - 4733 (2005) 04 - 0102 - 03 　　近年来业主与物业公共物权纠纷不断 ,小区公 主自治管理缺乏认识 ,业主自治管理的能力差 。 共物权纠纷已成为业界最挠头的事 。尽管 2004 年 正是由于有关物权的法律依据不足 、物业管理 9 月 1 日国家出台了有关商品住宅区的 《物业管理 企业竞争无序 、业主 自治能力差 ,才出现如此现象 。 条例 》,但由于在小区公共物权管理中缺乏明确的 不找出问题的症结 ,不提出解决的办法 ,就不可能从 责任界定和具体操作细则 ,不同利益主体引发的磨 根本上解决此类纠纷 。 擦和矛盾仍在增加 。 一 　纠纷产生的原因 中国物业管理至今无基本法律 。在 目前 《物业 1　法律依据的不足 管理条例 》中有关公共物权管理的条文中缺乏明确 中国物业管理至今无基本法律 。在 目前 《物业 的公共物权的界定和具体操作细则 。小区公共物权 管理条例 》中有关公共物权管理的条文中缺乏明确 的确认是一大难题 ,这其中包括小区的广场 、绿地 、 的公共物权的界定和具体操作细则 。物权不明晰 , 会所 、管理用房 、一楼车库及相关未确认产权的房 是 《条例 》的软肋 。业主房产证上载明的建筑面积 屋 。小区开发商 、物业管理公司擅自、随意占用小区 包括套内面积和公摊面积 ,公摊面积包括楼梯间、电 公共用地做他用 ,借此收取一定数额的租金 、管理费 梯间、过道 , 门厅 、墙体等等 ,这部分是所有业主共同 的情况十分常见 ,对住户的生活环境带来一定影响 。 使用的。除公摊面积以外 ,整个小区的规划图内的 更有甚者 ,有的小区还 占用原本规划中的公共用地 , 共享部位 、共享设施尚有 :会所 、绿地 、花园、广场 、道 建违章建筑 ,而在接到住户的反映或投诉后 ,业主委 路 、地下停车位 、人防设施等 。目前没有法律规定开 员会与开发商或物业管理公司进行协商时 ,对方往 发商售房时具体告知业主哪些部位是公摊面积 ,具 往采取不合作态度 ,不肯出示有关产权证明 ,或者能 体数字是多少 。 拖就拖 ,最后不了了之 。物业管理的竞争加剧 ,物管 通观 《物业管理条例 》全文 , 只说到物业管理企 质量出现趋同化 ,没有特色 ,劣