第十四章 商品房买卖合同履行 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十四章 商品房买卖合同履行摘 要 第一节 房屋交付及其法律后果 房屋交付概述 房屋交付纠纷及其解决 第二节 商品房面积的确定和纠纷处理 房屋建筑面积的计算与纠纷解决 第三节 商品房买卖合同履行中的特殊问题 一房多卖 消费者保护法的适用问题 第四节 与商品房交易有关的保险 财产损失保险 我国房屋抵押贷款保险存在的问题和及建议 第一节 房屋交付及其法律后果 房屋交付概述 房屋买卖合同中交付的含义 交付指不动产实际占有的转移，并非不动产物权变动公示手段 以 “房屋交接确认书”为标志 房屋交付与风险责任移转的关系 风险负担的两种立法例 所有权主义 交付主义 我国《合同法》之规则 交付为风险移转的时间界限 违约方承担意外风险责任 房屋交付纠纷及其解决 质量纠纷 交付时发现房屋不符合国家或行业标准产生的纠纷 使用过程中出现房屋质量问题引发的纠纷 逾期交付 解除合同 赔偿损失 购房人拒绝受领的正当理由 开发商擅自变更建筑设计 《销售办法》第24条 《上海市房地产转让办法》第39条 商品房存在影响合同目的实现的质量问题 第二节 商品房面积的确定和纠纷处理 房屋建筑面积的计算与纠纷解决 房屋建筑面积的计算与测算 购房人可以从以下两个方面着手保护自身利益 商品房预售合同中载明建筑面积 （套内面积+共用部位分摊面积） 交付房屋时要求开发商提供“商品房建筑面积测算表” 面积差异纠纷的解决规则 误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房 《商品房解释》第14条之规定 产权证书附图之效力 辅助说明购房人权利的四至范围及相邻关系，其具体精确的界限应当以合同书及其附图的约定为准 第三节 商品房买卖合同履行中的特殊问题  一房多卖 一房多卖 办理完毕产权过户登记手续的购房人取得所有权 均未办理产权过户手续时，占有人享有优先权 均未办理产权过户手续，也未占有房屋时，购房人享有同等顺位的权利 商品房买卖中惩罚性赔偿规则 《消费者权益保护法》第49条的惩罚性赔偿规定 《商品房解释》第8条和第9条之惩罚性规定 惩罚性赔偿的数额 买受人可以在请求返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 《消费者权益保护法》的适用问题 司法解释中的惩罚性赔偿规定 与现行法律所设定的惩罚性赔偿标准不一致 与现行法律所设定的惩罚性赔偿前提不一致 司法解释已经扩张了惩罚性赔偿的适用范围，具有积极意义 《消费者权益保护法》的适用问题 《消费者权益保护法》调整的对象是消费者合同 商品房买卖合同纠纷应属于《消费者权益保护法》第49条的调整范围 须对《消费者权益保护法》进行统一解释，以便在全国范围内普遍适用 第四节 与商品房交易有关的保险 财产损失保险 所保险的财产 被保险人用银行抵押贷款所购置的房屋 保险责任 承担因保险事故所导致的房屋的直接损失 被保险人为防止或减少房屋损失所支付的合理费用 支付的合理费用以借款额为限 还款保证保险 属于《保险法》第49条第2款规定的责任保险 特殊性：以民事合同中的民事责任为保险标的 一般的责任保险则是以合同以外的民事责任为保险标的 我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议 问题 投保人的投保自由受到限制 限制了投保人的交费方式选择权 在保险期限上，保险公司存在不当得利 建议 保险条款的设计应当建立在公平的基础上 还款保证保险 ，在将来的实践中，可以考虑予以推广 保险业监管部门应从严整顿、管理 * * *