第二十章 区分所有制度 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第四编 居住物业管理摘 要 第二十章 区分所有制度 第二十一章 物业管理的法律基础：业主自治 第二十二章 委托物业服务及其行业监管 第二十章 区分所有制度摘 要 第一节 我国的区分所有制度：居住区区分所有 区分所有的基本理论 我国的区分所有制度 我国区分所有的基本样态：居住区区分所有 第二节 业主自治管理的法律基础：区分所有的基本原理 区分所有之专有权 区分所有之共有权 第三节 业主共有权、管理权的基础：共有部分 业主自治管理的形成 共有部分的范围 共有与公共所有的界线 第一节 我国的区分所有制度：居住区区分所有 区分所有的基本理论 区分所有的基本含义 将一幢房屋区分为各个独立单元 一幢房屋上成立两个或多个所有权 包括独立部分专有权、共用部分共有权及物业管理权 区分所有的法律特征 独立的房屋所有权形式 复合性 权利主体身份多重性 区分所有与共有的区别 是否为独立的所有权形式 是否存在优先购买权 登记簿的建立 我国的区分所有制度 《物权法》之规定 《物权法》第六章确认了建筑物区分所有制度 我国区分所有基础：物业管理区 《物业管理条例》第9条第二款之规定 须考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素 物业管理区划分的范围或大小，业主无发言权 物业管理区划分的误区 物业管理区应当是一个物权法或私法概念 本质上是业主所有权支配的对象或客体 物业管理区与规划意义上的居住区（生活区）重合 以居住区为基础进行的物业管理区划分带来了许多弊端 我国区分所有的基本样态：居住区区分所有 居住区区分所有：理论分析 区分所有权的共有部分为一宗土地上的全部建筑物 我国区分所有应当理解为包括土地使用权的区分所有 居住区区分所有：实证分析 源自于我国住宅开发规划和商品房成片开发制度 共有土地和设施构成该块土地的共有部分 居住区区分所有类型 以独立业主为基础的居住区区分所有 以区分所有业主为基础的居住区区分所有 居住区区分所有与建筑物区分所有 居住区区分所有是从土地（使用权）角度区分的，不是从房屋的角度加以区分的 第二节 业主自治管理的法律基础： 区分所有的基本原理 区分所有之专有权 专有部分及其构成要件 可为区分所有权人独立支配的部分 自用部分范围界定的要件 构造上的独立性 利用上的独立性 专有部分的范围 中心说为适当 专有权及其限制 专有部分的所有权与独有房屋的所有权一样 基于区分所有，专有权行使也受到一定的限制 区分所有之共有权 区分所有之共有权与一般共有权的关系 建筑物区分所有的共有权为按份共有 业主共有部分按照专有部分的面积分摊 共有部分管理成本也是以专有部分面积分摊 区分所有权人对共有部分的权利和义务 权利 使用权、收益权、处分权 义务 依共用部分的本来用途使用共用部分；维护共用物完整性和保持良好状态的义务；不得单独处分共有部分的义务 共有权的义务性及其实现 至少是附含有义务的权利 物业管理 第三节 业主共有权、管理权的基础：共有部分 业主自治管理的形成 业主自治管理体制的推行 公民的住房商品化、社会化 ，促使了社会化居住小区的形成 社会自治管理体制的形成 业主自治管理存在的问题 物业小区社区化 共有关系公共化 业主物业管理与政府社区管理义务边界不清 需要在物业小区划分、业主自治机制等方面重构我国基于业主自治的物业管理体制 共有部分的范围 共有部分的认定 规则一：专有部分以外的即为共有部分 规则二：公共部分之外的为共有部分 《区分所有解释》对共有部分的划分，采纳上述两个规则 法定共有部分 《物权法》第73条和第74条之规定 《区分所有解释》 第3条作了具体规定 共有部分与专有部分划分难题：以停车位为例 法定共有停车位：占用业主共有道路或其他场地设置的停车位 约定专有停车位：规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要 共有与公共所有的界线 业主共有与公共所有的界分问题 部分公共所有被纳入到业主共有的范围 应当改变居住区规划设计上的封闭体系，形成层次性开放社区 业主自治管理和政府社区管理的界分 形成基础 物业管理区域中的共有部分是业主共有权（管理权）的基础 公共土地和公共设施则是政府公共管理权的基础 界分意义 限定业主和业主共同体之间的行为边界 业主基于私权的自治和政府基于公共管理权的社区管理合理分工 * * *