第二章 建设用地使用权的出让取得 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第二章 建设用地使用权的出让取得摘 要 第一节 建设用地使用权出让规则 建设用地使用权出让行为 建设用地使用权出让法律关系的主体与客体 建设用地使用权出让合同 建设用地使用权设定登记 土地使用条件条款及其违反后果 第二节 建设用地使用权出让的方式 现行法对建设用地使用权出让方式的管制 协议、招标出让方式 拍卖、挂牌出让方式 第三节 建设用地使用权存续期限及其终止 出让建设用地使用权的期限 国有建设用地使用权期满终止和续展 建设用地使用权出让行为 出让的基本含义 使用权出让是一种合同行为 出让合同+土地使用权登记=物权设定 土地使用权出让性质 出让行为中国家是所有权人，而非管理者身份 出让行为是创设他物权的私法行为 争议 土地使用权出让是行政行为还是民事法律行为 司法实践也认可有关土地使用权出让合同纠纷的民事合同纠纷性质 建设用地使用权出让法律关系的主体与客体 建设用地使用权出让合同的主体 出让人：土地所有权人（国家） 各级土地行政管理部分仅是代表机关 开发区管委会也非出让人 受让人：欲获得土地使用权的人 包括境内外的公司、企业、其他组织和个人 建设用地使用权出让合同的客体 客体为一定期限的土地使用权而非所有权 出让方式创设土地使用权的条件 必须是国有土地 其必须获得批准 建设用地使用权出让合同 土地使用权出让合同 可以协商的内容不多 合同正文即国有建设用地使用权出让示范文本 附件 主合同义务的履行及责任 出让方：提供土地 受让方：支付出让金 义务的违反须承担违约责任 建设用地使用权设定登记 建设用地使用权设定登记的效力 登记可以理解为创设他物权的物权行为 土地使用权必须经登记产生物权效力 建设用地使用权登记的意义 建设用地土地使用权的登记是独立建簿登记 不仅仅是简单的他物权登记，而是在土地上创设可流转的建设用地使用权登记 土地使用条件条款及其违反后果 土地利用条件条款 主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、其他土地利用要求 土地用途变更 由出让人有偿收回建设用地使用权 依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订出让合同 违反使用条件的法律后果 承担违约责任 行政处罚 现行法对建设用地使用权出让方式的管制 现行法对建设土地使用权出让方式的管制 招标出让方式 拍卖出让方式 挂牌出让方式 协议出让方式 出让方式管制的效力 对出让合同管制的违反，不影响合同效力 应认定违反者承担行政责任 协议、招标出让方式 协议出让方式 含义：以协议的方式确定受让人 协议出让方式的范围（见教材） 协议出让受出让年限和最低价的限制 招标出让方式 含义：以招标方式确定土地使用权人 程序：投标、开标评标、确定中标人、签订成交确认书及土地使用权出让合同 确定中标人的标准 “综合条件最佳者得”和“价高者得” 拍卖、挂牌出让方式 拍卖出让方式 含义：拍卖方式确定土地使用权人 程序（略） 拍卖出让与招标出让之比较 拍卖方式只关注金额 拍卖方式中应买人可以随时报出更高价格 挂牌出让方式 含义：出让人在指定的土地交易场所挂牌确定受让人 程序（略） 成交规则 只有一个竞买人，符合条件亦可成交 两个以上竞买人，出价高者为竞得人 两个以上竞买人报价相同时，先提交报价单者为竞得人 出让建设用地使用权的期限 建设用地使用权期限规定 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 最高期限的效力 超出的期限不具有法律效力 建设用地使用权期满前收回 公共利益需要 补偿并退还相应出让金 闲置土地达一定年限以上 满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 国有建设用地使用权期满终止和续展 土地使用权期满而终止 期满未续期或续期未获批准，土地使用权终止 终止后，国家无偿收回土地使用权 土地使用权届满和续展问题 至迟于届满前一年申请续期 办理必要续展审批手续 支付土地使用权出让金，并办理登记手续 住宅建设用地使用权期限问题 应当确立房屋所有权吸附土地使用权的规则 出让居住用途的土地使用权自动延期 * * 第一节 建设用地使用权出让规则 第二节 建设用地使用权出让的方式 第三节 建设用地使用权存续期限及其终止