第二十一章 物业管理的法律基础：业主自治 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第二十一章 物业管理的法律基础：业主自治摘 要 第一节 业主自治——物业管理概述 物业管理的含义 物业管理的模式 第二节 业主自治的法律构架 业主 业主团体 业主大会 业主委员会 第三节 业主自治的最高管理规范：管理规约 管理规约 管理规约的内容 操作中相关的法律问题 第四节 业主自治与政府公共管理之协调 物业管理与社区管理 政府在物业管理中的职责 第一节 业主自治——物业管理概述 物业管理的含义 物业管理的本质：业主的权利和义务 《物业管理条例》第2条之规定 物业管理是业主的权利 物业管理对于业主而言也是一种负担或义务 物业管理的内容 对物的管理和对人的管理 本书所采观点 业主物业管理的范围仅限于对建筑物及其附属设施的管理 对物的管理应当为物业管理的本义 物业管理的模式 业主自行管理模式 业主直接组织实施物业管理 业主可以雇用专业物业管理人员实施物业管理 专业物业服务人员与业主管理组织之间是雇佣关系 业主委托管理模式 业主将物业管理的执行事务交由专门的物业服务机构 不是业主管理权的移转或授权，而是事务处理和执行权的转移 物业委托人 物业服务企业：现代物业管理的主要形式 物业管理人：适合于微型小区或一幢建筑的物业管理 业主自治是物业管理的前提或不可或缺的内容 第二节 业主自治的法律构架 业主 业主的界定：房屋的所有权人 已合法占有建筑物专有部分但尚未登记的人可认定为业主 公房的业主是国家或者单位，即产权登记人 业主的权利 提议权 投票表决权 选举权 监督权 业主的义务 遵守自治规范 交纳物业管理费和维修资金 遵守并执行业主大会作出的决定 法律、法规规定的其它义务 业主团体 业主团体的性质及其法律基础 性质：非法人团体 法律基础 区分所有中的共有关系 业主公约的签署 确立业主团体概念的必要性 只要特定业主之间构成共有关系，即存在业主团体 主要在于解决全体业主行为的主体资格问题 业主团体的机关 业主大会（权力机关）和业主委员会（执行机关） 业主团体的章程 临时管理规约和管理规约 业主大会 业主大会的成立 业主大会成立特指首次业主大会的筹备和召开 业主大会成立的主要规则 业主大会会议、职责和决定 业主大会会议召集 《物业管理条例》第12、13、14条 业主大会的决议事项 《物权法》第76条; 《物业管理条例》第11条 业主大会的投票权和表决机制 业主人数和专有部分面积 业主大会决议的效力 有效的决议对业主具有约束力 业主委员会 业主委员会的产生 由首次业主大会选举产生，或通过业主大会对其增补或调整 登记非业主委员会的成立要件，可视为其取得合法资格的要件 业主委员会的法律地位 只是业主团体（业主大会）的执行机关或管理组织 业主委员会的职权 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 执行业主大会的决定和决议 代表业主与物业服务企业签订物业服务合同 沟通和监督职责 监督管理规约的实施 业主大会赋予的其他职责 第三节 业主自治的最高管理规范：管理规约 管理规约 管理规约概述 管理规约是依据私法自治原则衍生出来的规约自治而制定的 管理规约的性质 业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，业主团体的“宪法” 其约束力不仅及于全体业主，而且及于物业使用人 、管理人 管理规约的制订、修改及生效 业主大会决议设定 开发商预先设定，售房时由各买受人签字加入形成 临时管理规约 生效时间 业主大会或业主代表大会通过的时间 管理规约的内容 内容的确定方式 由业主自由协商确定 立法中可做指引性规定或者是示范文本 我国管理规约的内容 物业的使用、维护、管理 专项维修资金的筹集、管理和使用 物业共用部分的经营与收益分配 业主共同利益的维护 业主共同管理权的行使 业主应尽的义务 违反管理规约应当承担的责任 操作中相关的法律问题 管理规约能否设定处罚权 管理规约仅是一种自治规范，不能设定行政处罚权 业主委员会是自治性的组织，也无权实施行政处罚措施 可以约定一些民事责任的承担方式 物业的承租人应否受管理规约约束 物业区域内的物业所有人或使用人均应受管理规约的约束 物业使用人违反管理规约的行为，业主应当承担连带责任 如何保障管理规约的有效执行 要确保管理规约功能的实现，必须采取一定的责任追究方式 我国目前的物业管理法律制度，缺乏强制手段，建议加以完善 第四节 业主自治与政府公共管理之协调 物业管理与社区管理 社区与社区管理 社区：由若干社会成员聚集在一定地域所形成的生活共同体 社区管理：属于公共管理范畴，主要由政府承担 社区居民自治管理基于公民民主权利（公民自治管理权） 物业管理与社区管理的区别 实施主体不同 管理性质不同 管理内