第七章 房地产开发中的行政监管 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第七章 房地产开发中的行政监管  摘 要 第一节 房地产开发行业监管概述 房地产开发监管的理由 房地产开发监管的框架 第二节 土地利用监管制度 建设用地规划和管理：现行法规概览 土地用途管制及其实施 建设用地监管 第七章 房地产开发中的行政监管  摘 要（续） 第三节 城市建设用地规划管理 城市建设用地规划管理 核发选址意见书 建设用地规划许可证 建设用地使用监督管理 违反《城乡规划法》的法律责任 第四节 房地产开发监管 规划部门对工程的监督 建设部门对房地产开发的监管 竣工验收 第一节 房地产开发行业监管概述 房地产开发管制的理由 房地产业关系国土资源的利用和城镇规划 对房地产市场进行调控 对房地产开发质量进行监控 打击房地产开发业的不法行为 加强房地产开发金融的控制 房地产开发监管的框架 房地产开发企业主体及其他参与人的主体资格、资质管理 建设用地利用监管和规划管理 房地产开发行为监管项目及开发过程管理 建筑施工管理和建筑物质量控制 第二节 土地利用监管制度 建设用地规划和管理：现行法规概览 我国土地管理基本规范体系 《土地管理法》（1986；1988、1998、2004年修订） 《土地管理法实施条例》（1998） 《基本农田保护条例》（1998） 《土地利用年度计划管理办法》（1999；2004、2006 年修订） 《建设用地计划管理办法》 （1996） 《建设用地审查报批管理办法》（1999） 《建设项目用地预审管理办法》（2001；2004年修订） 土地用途管制及其实施 土地用途管理概述 土地管理的基本制度 由国家根据社会的需要控制和引导土地的使用方向 土地利用总体规划 各级土地行政管理部门必须编制土地利用的总体规划 年度土地供应计划 用于控制当年土地利用的一种法定的文件 国家对计划年度内国有土地使用权的具体安排 城乡规划 城市规划、村庄和集镇的规划是土地利用规划的一部分 建设用地监管 建设用地审查报批制度 预审制度 内部会审制度 农用地转为建设用地的审批 不经审批即是非法占用农地 审批权集中于国务院和省级人民政府 基本农田保护制度 除国家重点项目外，不得占用基本农田 占用耕地补偿制度 第三节 城市建设用地规划管理 城市建设用地规划管理 建设用地规划管理的依据 依据：城乡规划法 意义：结束了城市和乡村两套规划体例的模式 城市建设用地规划管理的内容 编制审批管理 建设用地规划管理 建设工程规划管理 监督管理 核发选址意见书 严格的分级审批制度 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证意义 确保土地利用符合城市规划 建设用地规划许可证的取得 现场踏勘 征求意见 提供设计条件 审查总平面图 核定用地面积 核发建设用地规划许可证 建设用地使用监督管理及违反《城市规划法》、《城乡规划法》法律责任 建设用地使用监督管理 检查处理违章用地 违章用地的范围 违反《城市规划法》、《城乡规划法》的法律责任 行政责任 限期拆除 罚款等 刑事责任 构成犯罪的，依法追究刑事责任 第四节 房地产开发监管 规划部门对工程监督 颁发建筑工程许可证 建筑工程许可证的作用 确认合法性；监督检查的依据；历史资料及建档 建筑工程许可证的取得 建设单位申请 确定规划设计要求 方案审查 核发建设工程规划许可证 施工监管 开工验线 施工中检查 竣工验收 建设部门对房地产开发的监管 项目监管：项目手册 “谁审批、谁监管、谁负责”原则 项目手册是监督管理的依据 跟踪监管，及时整改 项目资金监管 项目资本金监管 房地产开发项目应当建立资本金制度 建设主管部门监督，地方银行配合 预售款监管 建设主管部门监管 参见第12章第2节 竣工验收 组织实施 国务院已取消了房地产开发项目的竣工验收制度 实践中，由建设单位负责组织实施 竣工验收的性质 此前的竣工验收属行政行为，验收责任为行政责任 建筑工程监理机构验收属民事行为，验收责任为民事责任 发展趋势 弱化行政验收 建筑工程监理机构负责 加强政府对于竣工验收制度的监管 * * *