第二十二章 委托物业服务及其行业监管 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第二十二章 委托物业服务及其行业监管摘 要 第一节 物业服务行业及其管理 委托物业服务和物业服务主体 物业服务企业监管 物业服务企业收费及其监管 第二节 物业服务关系的建立和终止 物业服务关系概述 物业服务关系的建立和终止 物业服务关系中的行政协助和监管 第三节 物业服务关系的内容 物业服务企业的基本义务 物业服务企业的附加义务 第一节 物业服务行业及其管理 委托物业服务和物业服务主体 委托物业服务 任何第三方对物业的管理本质上为服务 物业服务演绎为物业管理也与现在业主自治不到位有关 正确界分社区管理和物业管理 需要业主积极行使权利，实现业主自主、自治管理 物业服务行业和从业主体 主要是物业服务企业 物业服务企业的形式：独资、合伙和公司 物业服务企业第一目标是盈利 业主可以组成非营业性机构来实施物业管理 物业管理人 物业服务企业监管 物业服务企业设立的程序条件和实质条件 程序条件 实质条件 物业服务企业的资质管理 物业服务企业划分为一级、二级、三级共三个等级 不同资质的物业服务企业在相应的范围内从事物业管理业务 物业服务基本规范 《物业管理条例》之规定 物业服务企业行为监管 业主是物业服务行为的主要监督者 政府对物业服务企业行为的监管 物业服务企业收费及其监管 物业服务企业收费规范框架 《物业服务收费管理办法》第2条 、《物业管理条例》第43条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式 建立“质价相符”的物业服务收费机制 物业服务企业收费方式和构成 包干制 酬金制 物业服务企业经营收入 《物业服务收费管理办法》第18条 经营收益应当归属于业主 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用 第二节 物业服务关系的建立和终止 物业服务关系概述 物业服务关系的性质 物业服务关系是合同关系 主要受私法调整 ；亦受特别法调整，受政府行政管制 物业服务关系的类型化 承揽关系说、混合合同说和无名合同说 物业服务合同的特殊性足以使其为一种特殊的合同类型 一般性问题适用合同法，特殊问题适用物业管理法予以解决 物业服务关系中的代理权 经业主（业主委员会）的授权，代理权有法律效力 未经授权，合同属于效力待定 物业服务关系的建立和终止 建设单位对物业服务企业的选聘：前期物业管理关系 《前期物业管理招投标管理暂行办法》 《物业管理条例》 第21、22、23、30条 物业小区业主对物业服务企业的选聘：物业服务关系 《物业管理条例》第25、26条 《物权法》第81 条 物业服务合同的主要内容 《物业管理条例》第35条第2款 ；物业服务合同的示范文本 物业服务合同的终止 不可以随意解除。需有法定终止原因 《物业管理条例》第39条 物业服务关系中的行政协助和监管 行政协助和监管 主要体现为对建设单位以及物业服务企业的规范 前期物业服务监管 监督建设单位形成物业管理基础资料 监督物业服务企业对物业资料的移交 实行前期物业管理招投标备案制度 后期物业服务监管 主要指政府对物业服务关系更替时的监管 主管部门应当指导业主大会和物业服务企业按照程序，依法进行物业管理项目的交接工作 政府可以将企业违规行为记入企业信用档案 第三节 物业服务关系的内容 物业服务企业的基本义务 物业服务企业的职责 物业服务企业的职责就是保持住宅和共用设施完好、环境整洁优美、小区秩序良好，保障物业使用方便、完全 配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作 物业服务企业和业主的共同义务及相互协作 《物业管理条例》 第50、51、55条 不得改变公共建筑和设施的用途 不得擅自占用、挖掘小区公共部位 不得擅自利用公共部位和设施从事经营活动 物业服务企业的附加义务 附加义务的含义 实践中，物业管理被附加了部分社区管理义务，本书称之为物业服务企业的附加义务 物业服务企业的环境管理 物业小区环境污染防治 物业环境保洁服务管理 物业环境绿化管理 物业服务企业的小区安全管理责任 治安管理 消防管理 政府与业主、物业服务企业之间的关系 管理与被管理的关系，亦存在服务与被服务的关系 * * *