第十二章 商品房买卖合同 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十二章 商品房买卖合同摘 要 第一节 购房过程中的预约合同 预约合同概述 认购书的性质与效力 第二节 商品房买卖合同条款 合同条款概述 合同条款纠纷的解决 第三节 售楼广告与宣传资料的效力 广告法律效力的一般规则 售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 样板房、楼盘模型的效力 第一节 购房过程中的预约合同 预约合同概述 预约合同的含义 商品房认购书即为预约合同 预约以将来订立合同为目的，属于债权合同 给予订约人以选择权 预约合同的终止 本约的订立 预约的解除 预约转化为本约 认购书的性质与效力 认购书的订立 拟买卖房屋基本信息 、价格 、定金条款、签订本合同的期限 如何认定认购书的违约情形 未能签订预售或出售合同，应由过错方承担违约责任 认购书中的定金 定金性质及适用 笔者认为，认购书中的定金对认购书而言属于解约定金 “订金”的含义 商品房预订协议所约定的为“订金”，是为保护消费者利益 定金向房款的转化 定金超出了房款的百分之二十，则超出部分应当认定为购房款 认购书的性质与效力（续） [案例] 对开发商拒绝签订预售合同的行为如何认定？ 房屋买卖认购书属于预约合同 但若认购书中已经约定了房屋买卖合同的主要条款，且开发商已按约定收受（全部或部分）购房款的，则应当认定商品房买卖合同已经成立生效 。 认购书违约责任的承担 主要形式为适用定金罚则 违约金条款 （实践中较少存在） 损失赔偿 不能强求确认本约合同已经成立生效 第二节 商品房买卖合同条款 合同条款概述 商品房买卖合同条款 商品房预售合同、商品房买卖合同的范本 增补条款 补充条款的改定 房屋朝向、日照时间、采光程度等自然条件 贷款未获通过与预售合同效力之间的关系 小区平面布局情况 质量及维修条款 市场差价损失的赔偿 广告的约束力 建筑结构、材料及装修标准、设备 合同条款争议的解决 合同条款的补漏与解释 条款争议首先应判断该合同条款是否有效 约定不明确的，可以协议补充 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定 合同条款争议解决 商品房价款的计价单位 按面积计价 按套（单元）计价 公共部位出售条款纠纷 公共部位不能脱离单独所有部分而独立处分 公共部位只能与单独所有部分一并处分 第三节 售楼广告与宣传资料的效力 广告法律效力的一般规则 合同法 商品房预售广告 要约邀请：难以量化的表述 要约：内容具体明确的 最高院司法解释 销售广告和宣传资料为要约邀请 说明和允诺具体确定、并有重大影响的，视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容 售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 民事责任 合同法 《合同法》第54条 、第113条 消费者权益保护法 增加赔偿消费者损失 增加赔偿金额为其购买商品的价款的一倍 行政责任 反不正当竞争法 《反不正当竞争法》第24条 广告法 《广告法》第37条 样板房、楼盘模型的效力 售楼宣传材料之一种 《销售办法》第31条作了相关规定 实际交付的房屋与样板房之间的一致性 毛坯房：经过验收合格 装修房：装修材料与样板房一致 [实例] 样板房能否作为交付标准 * * *