第十三章 个人住房按揭贷款 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十三章 个人住房按揭贷款摘 要 第一节 个人住房买卖中的按揭制度 抵押与按揭 个人住房抵押贷款——现房按揭 现房按揭操作 第二节 我国的期房按揭 我国的期房按揭制度 我国期房抵押现实操作 第三节 期房抵押的风险及其控制 期房抵押的融资功能及银行在按揭中面临的风险 期房按揭中消费者及开发商的风险及其调控 个人住房抵押贷款保险和担保 第四节 房屋买卖贷款纠纷及其解决 房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 借款人违约纠纷处理 第一节 个人住房买卖中的按揭制度 抵押与按揭 按揭与抵押的区别 抵押：将已取得所有权的房屋作为担保 按揭：将要购买的房屋作为房屋价款的担保 我国按揭制度的来源 直接来源于香港的mortgage 香港的mortgage采取事先的权利移转方式 我国按揭制度与香港的mortgage 的不同 我国的按揭制度按照抵押制度设计 我国按揭制度的适用 期房按揭 现房按揭 个人住房抵押贷款——现房按揭 抵押贷款的两个法律关系 借贷关系：即借款人（购房人）与贷款人（银行）间的关系 财产抵押担保关系：抵押人（购房人）与抵押权人（银行）间的关系 现房抵押贷款的担保 个人房屋按揭贷款存在一定缔约和履行风险 可增强现房抵押贷款的安全 [比较] 房屋抵押贷款和购房抵押贷款的区别 贷款期限及其还款方式不完全一样 按揭是用购买房屋担保购买房屋借款债务的一种特殊抵押 现房按揭操作 以按揭付款的方式购买现房 普通的按揭房屋买卖的步骤 银行将贷款划到卖方账户的时间 房产办理完过户之后，办理抵押后才放贷 买受人支付首付款后，银行即放贷 以按揭付款的方式购买按揭现房（转按揭） 两个特殊程序 卖方提前偿还银行贷款，解除债权债务关系，撤销抵押登记 买方申请二手房贷款，办理抵押登记 转按揭：各种前按揭贷款清偿方案 由担保公司赎楼担保 房屋中介公司赎楼担保 第二节 我国的期房按揭 我国的期房按揭制度 我国期房按揭制度的确立 1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》 1998年中国人民银行发布《个人住房贷款管理办法》 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 我国期房按揭的特征:三方主体、三个法律关系 开发商与银行之间存在《房屋按揭贷款承诺协议书》 开发商和购买人之间《商品房预售（或销售）合同》 开发商、购买人和银行三者之间签订《房屋按揭抵押贷款合同》 我国期房“按揭”与香港楼花按揭的不同 我国按揭权人不享有所购物业的产权，只享有优先受偿权 我国期房买卖按揭贷款的法律解析:本质上属抵押范畴 我国期房抵押的现实操作 个人住房贷款合同 个人住房商业性贷款 个人住房公积金贷款 个人住房组合贷款 期房抵押合同 当事人 抵押人：预售商品房的购买者，借贷合同的借款人 抵押权人：银行 期房抵押合同的标的物：未建成但已被预购人购买的“房屋” 期房抵押合同的条款：《担保法》第39条第1款 期房抵押（按揭）之保证 《担保法》第39条第1款 第三节 期房抵押风险及其控制 期房抵押的融资功能及银行在按揭中面临的风险 期房抵押的融资功能 解决了购房者资金不足的问题 解决了开发商的资金不足 为银行等金融部门开辟了有利可图的资金投放市场 银行在按揭中面临的风险 银行在正常按揭中的风险 来自开发商的风险 来自借款人的违约的风险 来自抵押物本身的风险 假按揭风险 开发商直接操盘的假按揭 购房者之间串通进行的假按揭 期房按揭中消费者及开发商的风险及其调控 期房按揭给消费者造成的风险 最大风险是购房者最后得不到住房 另一风险是商品房的质量不合格 预购人还面临开发商延期交房的风险 开发商在按揭中的法律风险 主要来自购房人的逾期还款 也可能来自银行 我国房地产交易市场风险的调控 主要是金融调控措施 2001年中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》 2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 个人住房抵押贷款保险和担保 抵押贷款保险 《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条 要求借款人对抵押物投保，确保贷款的安全 住房贷款已经演变为“强制保险” 保险费由借款人缴纳（受益人为银行），加重了借款人负担 个人抵押住房综合保险 个人住房置业担保 2000年 《住房置业担保管理试行办法》 置业担保公司的业务 主要是住房公积金贷款担保业务 积极拓展组合贷款担保业务、二手房贷款担保业务、贴息贷款担保、转按揭担保等业务 第四节 房屋买卖贷款纠纷及其解决 房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 担保借款合同未订立导致买卖合同解除 抵押贷款合同未订立的两种情形 某一方当事人的原因所致 因不可归责于任何一方当