第十七章 房地产抵押 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十七章 房地产抵押摘 要 第一节 房地产抵押概述 房地产开发与交易中的抵押 可抵押房地产之范围及房地产抵押之设定 房地产抵押管理 第二节 建设用地使用权抵押和在建工程抵押 建设用地使用权抵押 在建建筑物抵押 第三节 房地产抵押中的相关权利冲突 重复抵押及其纠纷解决 房地产抵押权与租赁权之关系 房地产抵押权与建设工程价款优先权之冲突 房屋抵押权与公权力之冲突 第一节 房地产抵押概述 房地产开发与交易中的抵押 房地产抵押概念 《担保法》第33条 《城市房地产管理法》第46条 《物权法》第179条 房地产开发和交易领域的抵押种类 普通房地产抵押 预购商品房贷款抵押 在建工程抵押 可抵押房地产之范围及房地产抵押之设定 可以用于抵押的房地产 《物权法》第180条 ：可抵押之财产 不可抵押的财产 《物权法》184条：抵押能力被禁止或被限制的财产 房地产抵押权之设定 抵押合同 抵押合同必须采书面形式，否则无效 抵押合同的形式 ：独立的抵押合同、在主合同中增加抵押条款 抵押权登记 抵押权的设立必须公示 ，抵押权登记为抵押权设定的生效要件 抵押权一经登记即产生公信力 房地产抵押管理 可抵押建设用地使用权的控制 以出让方式取得的国有土地的建设用地使用权才可以自由抵押 其他土地使用权不能自主抵押，需房地产主管部门审批和管理 房地产抵押估价管理 2006年《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 登记管理 登记既具有确认和公示物权的作用 又具有行政监管的作用 第二节 建设用地使用权抵押和在建工程抵押 建设用地使用权抵押 建设用地使用权抵押概述 设定和取得有效的抵押权最需要注意以下三点 抵押人须是该宗土地的使用权人 抵押的建设用地使用权必须是可交易土地使用权 满足抵押权设定要件 房地一致规则在建设用地使用权抵押中的应用 《担保法》第36条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押 抵押权效力不及于土地上的新增房屋，但可以一同拍卖 在建建筑物抵押 建筑过程中的建筑物（在建工程）的可抵押性 《物权法》第180条：“正在建造的建筑物”可以用于抵押 在建工程抵押权的设定 在建工程抵押需签订书面抵押合同 在签订抵押合同之日起30日内，办理在建工程抵押登记 在建工程抵押合同（应当为抵押权）自抵押登记之日起生效 在建工程抵押相关问题分析和解决 在建工程抵押与在先土地使用权抵押 在建工程抵押与建筑企业的利益 在建工程抵押与预售房屋 第三节 房地产抵押中的相关权利冲突 重复抵押及其纠纷解决 重复抵押：现行法规定 《担保法》第35条规定对重复抵押作了较为保守的规定 《物权法》第199条 抵押权已登记的，按照登记的先后顺位清偿；顺位相同的，按照债权比例清偿 抵押权已登记的先于未登记的受偿 抵押权未登记的，按照债权比例清偿 房地产抵押权与租赁权之关系 《担保法解释》第65条 将买卖不破租赁原理延伸到抵押领域 《担保法解释》第66条 在先的抵押权对在后的租赁权的对抗效力 《物权法》承继了《担保法解释》的精神 纠纷解决 房屋租赁在先，抵押在后时 房屋抵押在先，租赁在后时 抵押人将房屋抵押情况告知了承租人 抵押人未将房屋抵押情况告知承租人 房地产抵押权与建设工程价款优先权之冲突 建设工程价款优先受偿权 法定抵押权 优先于意定的抵押权 根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 建设工程承包人优先受偿权优于（意定）抵押权和其他债权 但不得对抗已交付全部或者大部分购房款的买受人 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月 《物权法》没有对此作出规范，这不应当影响工程价款的优先权效力 建筑物工程价款优先权是依据法律规定产生的权利 房屋抵押权与公权力之冲突 与国家无偿收回之冲突 《土地管理法》第19条、《城市房地产管理法》第26条、《暂行条例》第17条 土地使用权满二年未动工开发的，或连续二年未使用的，可以无偿收回土地使用权 政府应当考虑返还适当出让金，建设用地使用权人应当返还出让金和（或）提供新担保，以维系抵押权人的利益 与国家有偿收回之冲突 国家征收或因公益收回的补偿金应当提存，代位成抵押权客体 与司法或行政强制措施之冲突 若抵押权先行成立，抵押权应优先于行政处罚权行使 * * *