第十六章 房屋租赁 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十六章 房屋租赁摘 要 第一节 房屋租赁概述 房屋租赁的法律特征 房屋出租：可租赁房屋要件 房屋出租：租赁合同要件 房屋租赁类型 房屋租赁管理 第二节 房屋租赁中的主要法律问题 房屋租赁合同登记之效力 租赁房屋的现状维护 租赁房屋转让的法律规则 房屋转租的法律规则 房屋租赁关系的终止 第一节 房屋租赁概述 房屋租赁的法律特征 房层租赁权具有一些物权特征 买卖不破租赁 承租人优先购买权 租赁权区别于用益物权 租赁权属于债权，可根据合意随时解除 维持物之现状的义务 用益物权人 出租人 功能 租赁：短期使用 用益物权：长期使用 房屋出租：可租赁房屋要件 可租赁的房屋 《租赁办法》第6条对一些房屋是否适格出租作出限制 房屋租赁关系纯属一种民事法律关系，作为政府部门规章的《租赁办法》不宜对民事行为进行限制和过度干预 出租人拥有所有权或处分权 查阅出租人的产权登记簿 经其他共有人同意或经合法多数同意 非所有权人可以出租房屋的情形 国家授权管理、经营的房屋 所有权人授权管理公司管理房屋 一些情形下，未取得房屋登记的“房屋所有权”人亦可以出租房屋 房屋出租：租赁合同要件 租赁合同内容 《租赁办法》第9条 依据《合同法》，房屋租赁合同的成立并不要求具备全部内容 其他的内容，可以由合同双方事后协商补充 租赁合同的形式 《城市房地产管理法》第54条 书面形式是房屋租赁合同的有效要件 未采取书面形式的，不具有强制执行效力 《合同法》第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式 未采用书面形式的，视为不定期租赁 房屋租赁书面形式效力应当适用《合同法》 房屋租赁类型 居住房屋租赁和非居住房屋租赁 确定房屋类型并选择相适应类型房屋租赁后，在租赁期间内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则将视作违约行为 商品房租售中特殊租赁形式 商品房预租 预租合同之效力 :仅在当事人之间产生债的关系 商品房先租后售 先租后售合同性质上为一种混合合同 房屋售后包租 《商品房销售管理办法》第11条第二款明确禁止商品房包租销售，但我国现行民事法律尚未禁止该种售后包租行为，因此，售后包租行为应属合法有效 房屋租赁管理 目前房屋行政主管部门的管理 依据：《城市房屋租赁管理办法》 主要内容：房屋租赁登记 《房屋租赁证》在私法上没有任何意义 房屋租赁税收管理 依据：1986年《中华人民共和国房地产税暂行条例》 我国有关房地产税立法严重滞后于房地产市场的发展 房屋租赁该有什么样的管理 1995年公安部发布《租赁房屋治安管理规定》 2004年《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》 第二节 房屋租赁中的主要法律问题 房屋租赁合同登记之效力 理论界观点 登记备案与租赁合同效力无关 登记备案是房屋租赁合同关系的成立条件 登记备案是房屋租赁关系的生效要件 登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件 本书采第一种观点，即租赁合同登记是一种备案制度 最高人民法院《房屋租赁解释》第4条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持 当事人可以约定将租赁合同登记备案作为生效条件 当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，不得以未经登记而否定合同的效力 租赁房屋的现状维护 房屋修缮责任 《租赁办法》第21条 出租住宅用房的，自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复 不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 承租人对房屋的装修 应当遵循《合同法》第223条的规定 《房屋租赁解释》第9至13条 《房屋租赁解释》第7条 租赁房屋转让的法律规则 买卖不破租赁原则 《合同法》第229条 《房屋租赁解释》第20条：当事人可以排除买卖不破租赁原则的适用 其适用不要求或以租赁合同登记为前提 《房屋租赁解释》第19条 承租人优先购买权 《合同法》第230条 《房屋租赁解释》对承租人优先购买权作了一定的限制 确立了出租人未在合理期限尽通知义务的，承租人不得请求买卖合同无效，而只能请求出租人赔偿损失 直接排除了一些情形下不适用承租人优先购买的情形 房屋转租的法律规则 转租及其效果 《合同法》第224条 、《租赁办法》第五章转租、《房屋租赁解释》第17条 承租人擅自转租的合同效力为效力待定 《房屋租赁解释》第16、18条 无效转租的法律后果 出租人究竟应向谁请求返还出租房屋 无效转租的收益的归属 房屋转租后承租人优先购买权的行使 次承租人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权 次承租人放弃优先购买权，承租人的优先购买