第三章 建设用地使用权的其他取得方式 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第三章 建设用地使用权的其他取得方式摘 要 第一节 划拨建设用地使用权及其流转 现行法对划拨建设用地使用权的规范 划拨建设用地使用权流转问题 划拨建设用地使用权转轨方式和程序 划拨建设用地使用权流转的其他方式 第二节 国有土地租赁 国有土地租赁方式及其确立 国有土地租赁类型及其租金 国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得 租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题 第三节 间接取得建设用地使用权 建设用地使用权的转让 建设用地使用权出租 现行法对划拨建设用地使用权的规范 划拨建设用地使用权的基本定位 《物权法》对划拨建设用地使用权进行了确认 基本定位在公益事业和国家重点工程建设上 划拨建设用地使用权特征 取得方式 对价支付 存在期限 使用权性质 划拨建设用地使用权的终止 因公益目的实现、无须实现或者使用者终止而终止 无偿收回划拨土地使用权时，应当根据实际情况给予适当补偿 划拨建设用地使用权流转问题 两种划拨建设用地使用权 新的划拨建设用地使用权 仅适用于公益目的 传统划拨建设用地使用权 公益目的 非公益目的 非公益目的划拨建设用地使用权市场化处分实质要件 用于商业目的或经营目的 使用权主体为公司、企业、经营性组织 房地产证齐全，即有建设用地使用权证和建筑物所有权证 划拨建设用地使用权转轨方式和程序 先出让后处分 申请土地管理部门和房产管理部门批准 签订土地出让合同、交纳出让金 办理土地使用出让登记手续 先处分后出让 适用范围有限 限于自用或非营利性的使用 再转让时及时补正手续 划拨建设用地使用权流转的其他方式 划拨土地上的房屋转让 房屋转让可导致划拨建设用地使用权随之转让 划拨土地上的房屋抵押 划拨建设用地使用权可随房抵押 划拨建设用地使用权直接抵押 土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已批准 划拨建设用地使用权作价入股 中介机构评估作价，国家以股东身份参与分红 企业破产和债务纠纷引起的划拨建设用地使用权流转 划拨建设用地使用权不属于破产企业财产 国有土地租赁方式及其确立 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式 租赁方式主要适用于存量土地 国有土地租赁和国有土地使用权租赁 客体不同 前者为国有土地，后者为国有土地使用权 土地供应市场中的地位不同 前者属一级市场，后者属二级市场 租赁主体不同 前者为国家，后者为国有土地使用权人 权利范围不同 前者范围较广，后者范围有较大限制 国有土地租赁类型及其租金 国有土地租赁的类型 短期租赁 长期租赁 国有土地租赁的租金 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡 本书观点 土地租赁适于长期使用土地 短期使用土地或修建临时建筑物，可用地役权制度来替代 国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得 《租赁意见》之规定 土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式 未规定租赁的登记，但赋予租赁土地使用权与出让建设用地使用权同样的法律效力 未规定在签署租赁合同时或之前是否需要政府批准或同意 实践操作 一般采协议方式，须经过国土资源主管部门或房地产管理部门的批准，并进行建设用地使用权登记 租赁建设用地使用权的性质及其处分： 现行规定和存在问题 租赁建设用地使用权性质 租赁建设用地使用权可视为一种物权 租赁建设用地使用权处分 可转租、转让、随房抵押 租赁取得方式和出让取得方式的区别 对价支付方式不同 处分权限不同 稳定性不同 建设用地使用权的转让 建设用地使用权转让条件 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 建设用地使用权转让与地上建筑物的关系 一并处分原则 分割转让控制 建设用地使用权转让与原出让使用权合同 受原出让合同的约束 建设用地使用权转让的性质和要件 性质：物权的转让 要件：签订书面转让合同；变更登记 建设用地使用权出租 建设用地使用权出租概述 租赁土地使用权，地上建筑物随之租赁 租赁地上建筑物，建设用地使用权随之租赁 建设用地使用权出租的条件 应当为出让建设用地使用权 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租 建设用地使用权租赁合同 租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效 租赁合同自合同成立时起生效，登记并非其生效要件 租赁建设用地使用权 出租人仍然是出让建设用地使用权人 承租人所享有的建设用地使用权不能超出原权利范围 * * 第一节 划拨建设用地使用权及其流转 第二节 国有土地租赁 第三节 间接取得建设用地使用权 *