第十八章 房地产中介 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第十八章 房地产中介摘 要 第一节 房地产中介的规范和管理 房地产中介概述 房地产中介的规范和管理 第二节 商品房买卖中的经纪法律问题 经纪行为的法律分析 居间行为的法律分析 商品房包销 第三节 房地产估价制度 我国房地产估价制度概述 房地产估价的法律责任 第一节 房地产中介的规范和管理 房地产中介概述 房地产中介：房地产市场的重要组成部分 房地产中介是一个重要的服务行业 目前我国房地产中介行业状况 规模小，人员素质及信誉偏低、专业服务水平参差不齐，甚至还存在虚假信息、欺诈等不诚信行为 我国房地产中介行业亟待规范发展 房地产中介构成和分类 房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构 经纪机构可以从事法律意义上的行纪、代理和居间行为 房地产中介的规范和管理 中介服务人员管理 房地产价格评估人员资格认证制度、房地产经纪人资质 评估师、经纪人必须在一定的机构或组织中从事评估业务、经纪业务 中介服务机构管理 必须进行营业登记，取得营业执照 主要形式：独资企业、合伙企业和公司 中介行为规范和管理 《经纪人管理办法》第17条 、《中介规定》第16、19、20条 房地产中介管理体制 不同行政机关的分工协调问题 政府部门与行业自治之间的分工协调 第二节 商品房买卖中的经纪法律问题 经纪行为的法律分析 经纪公司所从事的行为大致可以分为两类 居间行为：经纪人并不代理任何一方签署法律文件 代理行为：代理人代表出卖人或买受人签署合同 经纪公司的行为以居间为多 商品房包销的情形下，可能存在代理行为 [案例] 双方代理是否导致买卖合同无效？ 法律禁止双方代理，但这种禁止并非是绝对的，只要事先得到双方当事人的同意或者事后得到双方当事人的追认，此类双方代理具有法律效力 居间行为的法律分析 居间及其法律调整 中介人仅促成合同的订立或为合同的签订提供媒介服务 中介人并不直接参与合同的订立 居间人在促成合同成立的情况下，由委托人支付报酬 未促成合同成立的，居间人不得请求支付报酬，但可以要求委托人支付居间活动的必要费用 对居间活动的规制 1995年 《经纪人管理办法》 各省市地方法规《经纪人（管理）条例》 主要规制措施 对于经纪人的管理，应该逐渐发挥行业自律的作用 商品房包销 商品房包销及其分类 最高人民法院《商品房解释》第20条 现房包销和期房包销 全部包销和部分包销 确定基价包销和比例基价包销 包销行为的法律性质 代理说、买卖说和两合说三种观点 本书认为，两合说较为合理 包销期限内为委托代理关系 包销期限届满为买卖关系 商品房包销法律关系 内部关系：开发商与包销商之间的关系 外部关系：包销商或开发商与购房者之间的关系 商品房包销（续） 商品房包销纠纷及其解决 包销是否需要经纪人资质 商品房包销代理应纳入到经纪人管理的范畴 未取得《房地产经纪人资格证书》的人不得从事房地产经纪业务 阴阳合同价格的认定 时间标准和真实意思表示标准 包销商的诉讼地位 《商品房解释》第22条 当事人的确定与商品房出售合同的签订有直接关系 包销收益的限制 1995年《关于房地产中介服务收费的通知》 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收 独家代理的可适当提高，但最高不得超过成交价格的3% 第三节 房地产估价制度 我国房地产估价制度概述 房地产评估和估价制度 1992年《城市房地产市场评估管理暂行办法》 1994年《城市房地产管理法》 2005年 《房地产估价机构管理办法》 2006年《注册房地产估价师管理办法》 我国对房地产评估业务的管理 评估（估价）机构的管理 房地产估价机构资质管理 房地产估价师注册和执业管理 房地产估价执业管理 房地产评估的程序 申请估价、估价受理、现场勘估、综合作业 房地产估价的法律责任 房地产估价的责任 房地产估价是提供价值参考意见而不是作价格保证 房地产估价的类型 鉴证性估价 咨询性估价 房地产估价师的法律责任可以归类于专家责任范畴 我国对房地产估价机构和估价师实施行政管理 估价师的行为构成犯罪的，承担刑事责任 房地产估价民事赔偿责任的承担 估价师因执业引发的责任应当首先由执业机构对外承担责任 执业机构对外承担责任后，可向有过错人追偿 * * *