大梅沙片区物业市场调查与分析.pdfVIP

大梅沙片区物业市场调查与分析 一、片区概述 大梅沙片区位于深圳经济特区盐田区的东部，三面依山，一面靠 海，风景优美。目前有盐坝高速公路、盐梅公路梧桐山隧道和盘山公 路通往市区。早期，该片区主要由自然村、工业厂房组成。自从 1999 年深圳市政府改造了大梅沙海滨公园，并公开免费向市民开放，该片 区的房地产市场逐渐繁荣起来：起先由一些临近海滨公园的厂房逐渐 改变用途，由原来的工业厂房转变成小商铺及餐饮用房等，较典型的 有乳鸽王总店在大梅沙开业；随后，产权式酒店雅兰酒店、度假式住 宅心海假日、水云间的开发建设；到了2001、2002 年盐田区先后推 出了大梅沙地区的五宗土地，引来了万科、佰仕达邓深圳市著名房地 产公司及个人投资入主大梅沙片区。我们预测，2003 年～2005 年该 片区将成为深圳市房地产市场的一个新的热点区域。目前，市政府已 经提出将大梅沙地区建设成国际性的海滨度假旅游区、国际会议中 心、高档居住区和高精尖的高新技术研发中心，并且在该地区规划建 设了“愿望岛”，并把它指定为盐田区唯一的酒吧一条街。 二、片区配套和物业状况 （一）片区市政配套设施不足，且质素参差不齐。 1．商业配套 （1）自然村及厂区内小型商铺较多，主要经营小商品、日用百 货及小餐馆，购物较方便，但是店铺规模较小，经营货品档次较低； （2）新建住宅小区在裙楼均设有商业配套设施，但规模较小， 仅仅服务于本小区的居民。 （3）该片区商业中心为梅沙市场，档次较低，未形成一定规模。 2．教育配套设施不足 大梅沙片区目前仅有梅沙小学一所小学，片区内目前还没有中 学，最近的中学在约5 分钟车程的盐田中学。 3．卫生设施比较完善，片区内有规模较大的梅沙人民医院，规 模较大，完全能够满足该片区的需求。 4．交通网络不太发达，大小巴士8 条线路途径。大巴有 103、208、 360、364、380 路，小巴有 425、440、443，主要经过片区内的盐梅 公路，并且由于道路比较狭窄，特别是夏天周末人流较多，道路交通 受到严重阻碍。 5．片区内餐饮娱乐设施比较完善，主要有大梅沙海滨公园、雅 兰酒店、乳鸽王等、海滨明珠酒店、梅沙酒店等。 （二）片区物业概况 1．片区物业分布 （1）片区内早期物业主要分布在上坪村、成坑村和大梅沙，以 农民房与厂房为主，没有规划，呈自然随意分布，居民以当地农民与 工厂工人为主； （2）片区物业类型及用途：片区内主要由低层农民住宅、少量 小高层住宅及宾馆酒店组成。 （3）片区物业发展状况：迄今为止片区主要发展的是休闲、度 假、餐饮娱乐型房地产，特别是2000 年雅兰酒店的开发建设，推动 了该片区休闲、旅游度假型房地产规模化。 片区在建项目状况：中兴通讯研发基地、万科东海岸项目、心海 丽晶项目，主要用途为高科技研发基地和高尚住宅区。 三、片区发展分析 （一）片区发展优势 1．政府大力支持大梅沙地区的开发建设，盐田区已经把建设大 梅沙地区列为 2003 年政府工作重点之一； 2．环境优美，有山景、湖景、海景 3．深圳市休闲、度假的一个极点 4．未来规划为国际性的海滨度假旅游区、国际会议中心、高档 居住区和高精尖的高新技术研发中心； 5．政府拟建一座由罗湖区通往盐田区的免费穿山隧道，减轻交 通瓶颈造成的发展影响。 （二）片区发展劣势 1．远离市中心，交通不便，公交通达程度较低； 2．目前当地物业以农民房与工业厂房为主，与环境相悖逆； 3．居民主要以当地农民与工厂工人为主，素质不高。 （三）启示 大梅沙片区开发建设可以分成两部分，以盐坝高速公路为分水 岭，路被主要以万科及云顶项目为主的高尚住宅社区，主要卖点为环 境景观、大社区文化。路以南主要以研发中心、商务区及旅游型房地 产为主。