世联_合肥长安萨尔斯堡2008年营销总纲@营销战略与策略-79PPT.pptVIP

脱颖而出 领跑经开区合肥长安萨尔斯堡2008年营销总纲 谨呈申港置业 报告思维导图 如何理解企业08年的开发目标？ 本项目08年营销目标 销售目标分解 报告思维导图 严格执行了既定的营销方案，在缺乏展示的情况下，通过多频次线下活动，保证了一期开盘热销 二期产品占据小区绝佳中心位置，是整个项目景观位置最好的产品 二期产品组合：多层与小高层各半，户型区间有所扩大，但户型分布过于集中 相对一期，二期户型依然延续实用型风格，舒适度有所增加，相对竞争对手创新不足 产品面积多样化、大批量密集推售给08年带来多重营销挑战 报告思维导图 中国经济的高速发展是房地产行业坚实的后盾，2008年，全国房地产市场出现拐点的可能性不大 受大势的影响，08年合肥房地产市场会有所调整，整体而言合肥市房价将会稳中有升，但房价大幅上涨不现实 土地价格、城市化进程、人口红利等促使合肥房地产市场的稳步发展； 1月4日，合肥市物价局发布2007年房价分析报告，同时，在对2008年省城楼市走向进行分析时认为：2008年，合肥市房价将会稳中有升，但房价大幅上涨不现实。 08年合肥房地产市场将经历调整——观望——回暖的市场趋势 根据目前在售楼盘的市场推量以及未来土地出让情况，经开区竞争热点正在由明珠广场向南转移 届时市场预测：08、09年产品供应较为充足，且都以区域内青年白领为目标客户，同质化竞争激烈 一里洋房——目前经开区项目的领导者，是本项目高端客户最直接的竞争对手 经济指标 建筑面积：30万㎡ 产品形态：情景洋房、宽景洋房、小高层（电梯洋房）、高层（空中别墅） 户型配比：100-160㎡ 竞争策略 不与区域内项目竞争，直接划入城南板块 全市范围内强势推广 滨湖前城——产品面积区间选择、目标客户定位与本项目相似，分流本项目部分主流客户 经济指标 建筑面积：40万㎡ 容积率：2.3 产品形态：多层、小高层、高层、soho、商业 户型配比：90-140㎡ 竞争策略 瞄准本项目，在借助本项目推高区域价格平台的同时，分流本项目主流客户 幸福大街——在区位上最接近本项目，以低价策略分流本项目价格敏感者 经济指标 建筑面积：10万㎡ 容积率：2.04 产品形态：多层、小高层、高层、soho、商业 户型配比：90-120㎡ 竞争策略 瞄准本项目，分流本项目价格较敏感的客户 08年本项目面临的最本质问题就是竞争，前有一里洋房、海恒社区的堵截，后有幸福大街和滨湖前城的追击 海恒商务中心、一里洋房等一批具有全市影响力的项目吸引越来越多的区域外客户关注，为本项目借势营销创造了机会 报告思维导图 客户对项目的规划、户型、价格、建筑风格、发展潜力普遍有较高的认同，但对项目片区、配套等尚有担忧 客户：王勇（美的工业园事业部主管） 特征：单身，月收入2500元 客户观点：小区位于大学城，在我的母校旁，所以比较喜欢，另外比较认同小区户型和和风格，价位能接受。小区以后周边交通好，觉得以后有升值潜力。自己就在附近上班，上班方便。 企业中、基层管理层，公务员、肥西居民将是本项目大户型产品的主力客户 客户定位——本项目未来居住需求主体 报告思维导图 本报告要解决的核心问题 报告思维导图 案例选取原则:区域属性: 产业以工业为主, 项目位于新开发区项目属性: 中等规模项目，二期户型面积明显增大营销作用: 项目一期以区域客户为主,属于市场跟随者.  二期通过营销手段,影响力扩大, 并实现高价高速达成效果：一期非区域老大，二期逐步形成区域领导者地位  项目概况 住宅总建筑面积：141733.8平方米 总建筑覆盖率：15.1% 住宅区容积率：1.8 住宅区绿化率：41.5% 总户数：1102户 绿地面积：14941平方米 住宅区停车位：794个 商业街建筑面积：14873.5平方米 二期形象重新塑造, 直接占领领导者地位 八大承诺：首次在金山业界提出八大承诺，以标准制定者姿态确定领导地位 案例：龙泽园开发建设八项诚信承诺： 纲领一：确保工程质量 纲领二：面积短缺，缺一赔二 纲领三：落订后一周内，无理由退房 纲领四：购房各项费用严格按照国家规定标准执行 纲领五：房屋所有权保证 纲领六：零费用入伙 纲领七：严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会 纲领八：超长房屋保修期 一期二期销售策略转换，随着项目价值体系的建立和区域认知，项目从一期的追随者转换为领导者 案例借鉴启示：（区域领导者品牌） 案例选取原则:区域属性:城郊结合部，经开区内项目属性: 中大规模项目，二期户型面积明显增大营销作用: 项目一期以区域客户为主, 二期适度改变客户结构达成效果：实现高价高速，形成区域影响力楼盘 一里洋房产品面丰富，客户