地产中介行业发展研究.pptVIP

地产中介行业运营研究与分析 1、二手房概念 2、房地产三个级别市场划分 3、二手房中介发展历程 二、新店选址与布局配置 开店常见问题 门店拓展标准报告 门店拓展标准报告 新开门店保本点测算 分店业绩承诺书 门店布局规划 三. 如何采最多的房客源 房源开发 社区开发 客源开发 房客源分配与运用 公盘制是大趋势 房客源分配比例建议 房客源运用关键词 房客源运用节点 五、多店协作与冲突仲裁 深圳中介区域管理框架 同区域多店合作 跨区域合作 冲突仲裁(撞盘落定) 总则: 客户下定金同时分行经理将合约内容发至区域秘书处 ¤ 撞单原则 ¤ 优选原则 撞单原则 冲突仲裁(撞盘落定) 先下定者 价高者 反签者 六、成本控制与预算 开源节流是企业永远的话题; 中介公司成本结构; 中介公司利润10-15%是正常的行业利润率; 中介公司规模的影响； 成本控制建议; 成本预算; 优化业务流程,提升工作效率; 开源节流是企业永远的话题 中介公司成本结构 人力成本:20% 广告成本:8~10% 门店租金:10% 后勤: (行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管)：10% 水、电费用：3% 耗材（纸、杯、洁具、维修）：1% 分摊（装修折旧与设备折旧）：5% 提成：28% 利润：13% 中介公司利润10~15%是正常的行业利润率 中介公司规模的影响 成本控制建议 预 算 七、经营业务种类 1 保证公司制度最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3 严禁恶性竞争,否则双方分行经理均受罚 4 如有异议, 向区经协商处理 没业绩时成本很要命; 成本控制了，业绩却不能提升 业绩提升了,却赔了钱; 大手大脚不行,小手小脚不可,合理开源,科学节流 5~30家：利润率8% 30~50家：利润率10~12% 50~80家：利润率12~18% 80~120家：利润率20~25% 120~200家：利润率25%以上 规模放大 风险增加 规模放大 成本降低 A B C 规模不大 成本偏高 每月部门 成本一览表 耗村类 部门定量 人工定编 管理人员 保底线 业绩和利润 成本控制建议 1 2 3 4 5 提前两月作预算 明确网点规划 分析市场，政策动向 预算是最好的计划 签署责任书 预算 * * * “ Add your company slogan ” 一.地产中介行业发展历程与趋势 1 二手房概念 2 房地产三个级别市场划分 3 二手房中介发展历程 4 中介企业经营模式 Pre-owned House 正确译法 Existing House Second House 土地市场 → 一级市场 发展商预售楼盘→二级市场 小业主转让物业→三级市场 合同制经纪公司 雇员制(店面)经纪公司 连锁（加盟） 特点: 经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)， 经纪人拿多数 （60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。 特点: 底薪+提成+福利 规模化、量化式 管理，淘汰率高 团队作战 特点: 形式多样化， 收取加盟费或合作 制。 4、中介企业经营模式 单店业务模式是小中介公司的运作模式。因为小中介公司的资金实力有限，人员较少，低成本运行，所以一般采用单店模式。小公司的店面一般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，因为规模小，所以人员的分工并不明显。一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展开，公司的业务范围非常灵活。 中心店模式是比较传统的二手经营模式，中心店模式一般是在市区选择2－3家中心店，一般会选择在写字楼中办公，公司所有得业务都是中心店来控制，员工也集中在中心店。这种经营模式因为距离广大的消费者较远，所以必须配备相应的业务广告，不论房源还是客户都依赖于广告，尤其是客户信息。 连锁店模式，这种模式是利用遍布全城的连锁店将整个业务连接成一体，业务直接在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁店的到店来访。 中心店加信息店模式，这种模式是为克服中心店信息量不足和连锁店费用过高的另一种权衡之计，这种方式将买卖业务集中管理，而将租赁业务直接在信息店开展。 单店业务模式 中心店模式 中心店加信息店模式 连锁店模式 连锁经营模式已成为当前房地产中介行业主要商业运作模式 所有的中介门店都是由公司自己投资建立的，公司对于门店的业务收入和赢利拥有完全的索取权。同时，公司对门店重大事项有完全的经营决策权 直营连锁模式 特许加盟连锁模式 以21世纪不动产为代表。采取特许加盟连锁模式的中介企业，实际上是特许人向加盟门店提供特许权(以品牌使用权为主)，并给予加盟门店以人员培训、技术支持等方面的指导和帮助，在“特许加