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牧马山新城战略策划报告 王志纲工作室 2006年4月20日 导 言 牧马山是一个新城区开发项目，城区开发只有在整个城市发展中找到属于自己的机遇；才能与城市融为一体；才能得到差异化、主题化以及可持续发展。 城市机遇包括产业的机遇、文化的机遇、地产模式的机遇三大类。 在成都成为“西部之心”的今天，在双流成为“西部航都”快速发展的今天，牧马山要找到自己的机遇，就必先了解成都的城市机遇和西部航都的产业机遇，并把它承接过来，才是发展之路！ 已经经历十多年发展的牧马山，在新的历史时期需要“重修庙宇，再塑金身”。 目 录 第一部分 态势分析 第二部分 战略定位 第三部分 开发构想　 第四部分 营销突破 第一部分 态势分析 一、成都成为西部航都 二、成都是中国西部的“头脑城市” 三、成都的郊区化办公时代到来 四、聚焦牧马山 一、成都成为西部航都 1、成都成为“西部航都”(中国航空发展大势，思路是中临空发展、成都) （1）中国航空“3＋1”格局 随着全球经济一体化的推动和航空时代的到来，中国的航空业得到了快速的发展，以北京、上海、广州为中心形成了中国航空的“三大极”，而在中西部地区，成都由于拥有西部最广的航空区位腹地条件，最大的航空客货流量，最强的综合经济实力，成为西部航空第一城和中国航空“第四极”，中国航空的“3＋1”格局形成。 （2）临空经济改变城市命运 在新一轮的城市竞争中，拥有国家级和区域级枢纽机场的城市，纷纷以发展临空经济作为提升城市能级的引擎，一时间在中国建设航空城的浪潮风起云涌：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、昆明等众多的城市都提出建设航空城的宏伟蓝图。 （3）成都以双流为核心打造“西部航都” 成都成为中国航空“第四极”，双流县作为成都市临空经济区的主体，以打造 “西部航都”为契机，构建中国西部最发达的临空经济区，将成为中国西部临空经济第一城，成为整个西部地区航空运输与临空经济规模最大、能级最高的枢纽与中心。 2、中国西部航空城 中国西部航空城的范围包括：航空港物流园区、商贸集中发展区、工业集中发展区、东升城市组团的部分区域、华阳城市组团的部分区域、牧马山组团，占地约100平方公里。 未来的中国西部航空城是具备机场作业、国际物流、保税工业、金融商业、国际会展、生态居住、国际教育、旅游休闲等功能的经济区，是综合性、多功能、具有航空产业特色的都市化区域。 航空城的功能分区： 航空物流区 临空工业区 临空商业区 临空商务区 临空文化区 临空居住区 牧马山板块与航空城内其它板块的关系： 与临空工业区和临空物流区的关系：航空城的工业区和物流区是航空城中的“车间”和“仓库”，在临空经济中扮演的是”躯干“的角色，在工业区和物流区中也有部分办公区域，然而对于大型企业来说，牧马山良好的生态环境和高端的配套设施，对企业的高端办公机构和管理部门有很强的吸引力。 与临空商业区的关系：临空商业区，是航空城中生产、生活活动相配套的区域，是现代服务业最集中的区域，但临空商业中相关的高端产品放置到牧马山新城去演绎就更为合适。 与临空文化区的关系：临空文化区，航空城中的文化区是成都最大的大学城板块，有众多的科研院所和研究机构，属智力密集区域。随着牧马山环境的进一步改进，配套更一步提高，会吸引一定的高端的研究机构和智力资源向牧马山扩散，也为牧马山发展头脑经济创造良好的智力条件。 与临空居住区的关系：就整个航空城的临空居住区来看，由于紧邻机场，受开发强度、建筑密度和建筑形态的限制，牧马山只能作为发展别墅和低密度住宅用地，同时由于高尔夫球场等高端设施的配套，造就了牧马山作为高尚别墅区的机遇，而这是航空城内其它临空居住板块所无法比拟的。 与其它临空商务区的关系：航空城中有三大商务区，其中位于华阳的商务区是以成都南部新城的商务职能为主，航空城的商务职能为辅的区域，突出的是城市的商务职能；另一个商务区由于被机场和物流园区、文化区的挤压，发展潜力有限；而牧马山由于机场二跑道的修建，原有机场周边的相关航空机构等众多部门被迫拆迁，这为牧马山发展航空商务创造了条件，目前已有民航西南管理局、国航和鹰联等迁至牧马山。 牧马山新城因其特殊的地理位置，良好的生态环境，高尚的区域品质，成为整个航空城中最高端的休闲商务板块。牧马山有三个突出的特点：临空化、高端化、头脑化。 [链接]：上海虹桥的临空商务区 紧邻上海虹桥机场的虹桥地区是集涉外经贸、商务、会展、宾馆、商业、娱乐于一身的临空经济区，也是上海发展头脑经济和高端产业最集中的地区： 入驻的企业和办事机构约为3000家，其中外资企业和机构约占47％，国际500强企业中的3M、联合利华、通用电器、英特尔等公司在此设有办事机构。虹桥已成为上海目前最成熟的商务办公区之一。 已有15个国家的驻沪领事馆落