吸收美国金融创新的经验与教训 发展我国住房抵押贷款证券化.pdfVIP

2015年第5期 经济研究导刊 No．5，2015 总第259期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE SerialNo．259 吸收美国金融创新的经验与教训发展我国住房抵押贷款证券化 余 婧 (西北大学 现代学院，西安 710075) 摘 要：2014年9月30日中国人民银行出台的 “9．30房贷新政”中提出了鼓励银行业金融机构发展房贷证券化。 这项政策引起了各界广泛关注，标志着我国开始启动住房抵押贷款证券化。美国 “两房”贷款证券化曾大大提高市场 资产流动性，但 由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。通过对我国房地产融资现状的分析，得 出我国房地产融资渠道急需进行金融创新，发展多元化的融资渠道。并通过对美国房地产金融创新的经验与教训的 分析，取得我国进行房地产金融创新的借鉴与启示。 关键词：房地产金融；美国；金融创新 中图分类号：F832．4；F293．3 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2015)05—0197—02 2014年9月30日中国人民银行发布了 关《于进一步做好 和申请上市的条件比较严格，只有少数的企业可以通过公开 住房金融服务工作的通知》。这个被称为 “9·30房贷新政”的 上市达到融资 目的。 文件中提出：增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银 2．债券融资。近些年 ，我国对企业债券的发行控制很严 行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券 (MBS)，专门 格 ，公《司法》和 企《业债券管理条例》对发行债券公司的条 用于增加首套普通 自住房和改善型普通 自住房贷款投放。这 件 、额度和审批等方面都有严格的规定。正是由于债券融资 标志着MBS开始向我国房地产金融领域挺进。美国 “两房” 门槛高、难度大，房地产企业都把它列为最后的考虑范畴。因 (房利美、房地美)贷款证券化曾大大提高市场资产流动性， 此 ，我国能发行债券进行融资的房地产企业屈指可数。 但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经 3．信托融资。房地产信托融资指的是房地产企业通过信 济。造成 2008年美国爆发的次信贷危机原因是多方面的，原 托投资公司设立信托从社会上募集资金用于房地产开发建 因之一在于美国过度的金融创新。美国金融危机的教训使我 设经营管理等活动。房地产信托融资可以将社会上的闲散资 们意识到了 “金融创新”是一把双刃剑 ，在它推动经济繁荣的 金汇集起来投资于房地产，通过其特有运行机制使得没有大 同时也会加大金融风险。所以我国在推行抵押贷款证券化的 量资本的中小投资者也可以参与到房地产投资中，是一种理 同时要吸取美国的教训 ，关注房地产抵押贷款证券化的负面 想的投资工具。另一方面，房地产信托可以缓解房地产企业 影响，加强金融监管，保证房地产抵押贷款证券的质量。 融资难题 ，也是一种很好的融资手段。但是，由于我国信托市 场并不完善 ，相关法律尚待健全，房地产信托融资并未发挥 一 、 当前我国房地产融资现状分析 它应有的作用。 ’ (一)融资渠道单一，过度依赖商业银行贷款 (三)中国房地产融资正尝试着向融资渠道多元化的方 目前，我国房地产企业的资金主要来源于银行贷款，除 向发展 ，但发展缓慢 了少量的自有资金外 ，70％都来源于银行信贷 。这种单一的 资金是房地产企业生存和发展的基础。而 目前我国融资 融资局面使商业银行承担了房地产运行各个环节的风险。一 渠道狭窄 ，没有完整的金融体系，阻碍了我国房地产业和房 旦哪个环节出现了问题，就会