公共住房银行之国际样本与经验总结.docVIP

公共住房银行之国际样本与经验总结 　　一、公共住房银行发展的若干典型案例 　　本文主要介绍公共住房银行，但不单纯介绍公共住房银行，而是介绍各国如何基于公共住房银行来发展适合本国国情的政策性住房金融系统。以下具体介绍国外在公共住房银行方面的几种典型发展模式。 　　1.挪威模式：国家住房银行兼任住房政策执行者和住房福利发放者 　　挪威国家住房银行（SHB），依据法律于1946 年创立，为挪威政府全资所有的国有银行，具体由区域发展部控制。挪威国家住房银行的贷款只用于住房目的， 曾经是挪威最大的金融机构， 其贷款总额在全国住房贷款总额中曾经占据一半的份额，二战后挪威新建住房有一半从该机构得到融资。但近年只占8%左右，这主要与挪威国家住房银行后期更多转型为政府对居民住房津贴福利的提供者有关。挪威国家住房银行还具有政府机构职能，是挪威政府实施住房政策的最重要机构之一。 　　2.法国模式：国家住房银行吸收政策性储蓄资金进行公益性投资 　　法国没有专门的国家住房银行，但法国政府独资的国家信托储蓄银行（CDC）则在社会住房融资领域代行了“国家住房银行”的职能。法国国家信托储蓄银行（CDC）对社会住房的投资资金，主要来自政策性住房储蓄计划。 　　法国各类住房储蓄计划，基于自愿参与原则，但政府进行税收减免和贴息等奖励。各商业银行都可以设置个人储蓄计划账户来归集资金，汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款，主要进行社会住房投资，也包括城市更新改造等其他公益性投资。 　　如Livret A储蓄账户，这是法国非常受欢迎的一个储蓄品种，在各家储蓄银行和邮政银行都可以开户。储蓄利率由政府控制，每人限开一本，当前年利率为2.75%，利息免税，每本最多存入数额为15300欧元，储蓄由政府担保，流通性很好。2013年4月，法国有6330万人拥有Livret A储蓄账户，储蓄余额达到2300亿欧元。Livret A储蓄账户本身其实与住房没有直接关系，但由于汇集Livret A储蓄账户大部分余额都由法国国家信托储蓄银行（CDC）控制，2013年占到65%，然后法国国家信托储蓄银行（CDC）又把资金主要用于法国的社会住房融资及城市维新。此外，即使没有在法国国家信托储蓄银行（CDC）控制的Livret A储蓄账户头寸也肩负公益性投资要求。另一方面，法国社会住房融资的大部分又主要来自法国国家信托储蓄银行（CDC）。如2012年法国社会住房建设规模达到15万套，贷款规模达到100亿欧元，其中73%来自法国国家信托储蓄银行（CDC）。因此，法国国家信托储蓄银行（CDC）和Livret A储蓄账户的结合，就成了法国政策性住房金融的代名词。 　　3.日本模式：公共住房银行通过国家财政投融资体制吸纳政策性储蓄资金 　　日本在战后为了加快经济复兴和社会重建，构建了庞大的政策性开发金融体系，其中面向低廉住房建设的住宅金融公库（GHLC）一直是日本政策性金融的重要组成部分，相当于日本的“公共住房银行”。 　　与日本政策性金融体系相配套的是，日本独特的财政投融资体制。具体而言，日本将长期的邮政储蓄、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金与财政预算资金相协调，通过转移给住宅金融公库（GHLC）这样的机构来进行政策性开发投资。邮政储蓄是日本政府创办的、有国家的信用担保，不像民间金融机构有破产倒闭的风险，加之其网点多、分布广、存款利率相对商业银行有优势，曾经在相当长的时间里，邮政储蓄归集的资金占日本个人储蓄存款的30%左右。邮政储蓄除满足储户日常提取存款外，大部剩余资金成为政府财政投融资体制长期资金的主要来源。因此，在1970-1990年代日本财政投融资年度资金计划中，邮政储蓄通常占50%左右，这使得日本政府有了较多的长期稳定低成本资金用于改善民生和政策性开发建设。 　　如在公共住宅领域，住宅金融公库有四个资金来源：（1）财政投融资体制中获得的配额贷款；（2）中央政府利差补贴；（3）公营法人名义发行的特殊；（4）回收的借贷资金。住宅金融公库将其资金有偿借贷给公共团体（住宅公团）修建廉价的住宅（公营住宅），或有偿借贷给符合政府住房政策的民间住宅开发企业修建和个人自建符合政策要求的住宅。在1950-1990年代，日本财政投融资体制提供的贷款资金长期占日本住宅贷款资金的20%-30%。 　　近年来日本逐步放弃财政投融资体制，更加趋向美国的市场化模式。2007年日本住房金融代理公司（JHFA）代替了住宅金融公库（GHLC），成为日本新版“公共住房银行”，而日本政府主要只起资产证券化中的担保作用。但日本历史上的政策性住宅金融成功经验还是很值得我们借鉴。 　　4.美国模式：公共住房银行，民营所有、市场化运转、政府提供担保 　　美国以高度发达的自由市场经济国家而著称，但政