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开发商与购房者的不完全信息博弈 匡清明 经济学（2） 影响房地产价格波动的因素有很多，如土地的价格、建筑成本、政府宏观调控政策、商业银行的信贷行为等，但房地产开发商和消费者之间的博弈也是影响房地产价格波动的重要原因，尤其是开发商和消费者对市场前景的预期直接影响了他们购买与定价的决策。下例我们来介绍下开发商与购房者的不完全信息博弈。 一 、基本模型。关于房地产市场的信息，即使开发商比购房者了解得更多，但也是不完全的。根据海萨尼转换原理，自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，市场繁荣的概率为P,萧条的概率为1-P.开发商的纯策略选择是降价，或者是不降价；购房者的纯策略选择是入市，或者是观望。 二、支付函数的设定。开发商与购房者的支付函数如图2 所示，在房地产市场繁荣的时候，若开发商降价，购房者入市，开发商的得益是(1-C),其中l 为销售收入,C为开发成本；购房者的得益是(V-1) ，其中V是购房者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，l 为实际支付的房价；如果房者选择观望，开发商和购房者的得益都为0. 如果开发商不降价销售，购房者选择入市，此时开发商的得益为(H-C),其中H为销售收入,C为开发成本；购房者的得益是(V-H)，其中V是购房者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，H 为实际支付的房价；如果购房者选择观望，开发商和购房者的得益都为0.  在房地产市场萧条的时候，若开发商降价，购房者入市，开发商的得益是(1-C),其中l 为销售收入,C为开发成本；购房者的得益是(U-1) ，其中U是购房者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，l 为实际支付的房价；如果购房者选择观望，开发商和购房者的得益都为0. 如果开发商不降价销售，购房者选择入市，此时开发商的得益为(H-C),其中H为销售收入,C为开发成本；购房者的得益是(U-H)，其中U是购房者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，H 为实际支付的房价；如果购房者选择观望，开发商和购房者的得益都为0. (1-C，V-1) (0, 0) (H-C,V-H) (0,0) (1-C,U-1) (0 ,0) (H-C,U-H) (0 ,0) 假设1、H1C 。不降价时的销售收入H大于降价时的销售收入1，销售收入始终大于开发成本（否则开发商退出房地产行业）;  假设2、V U，即房地产市场繁荣时购房者愿意支付的房价高于萧条时愿意支付的房价。 三、 贝叶斯均衡 1.当VUH1时，开发商选择降价的期望收益是（1-C））））））））））））