农村集体土地流转主要困难与对策探究.pdfVIP

2012年 9月 中 国 管 理 信 息 化 Sep．，2012 第 15卷第 17期 ChinaManagementInformationization Vo1．15．No．17 严进 旺 (长沙佳源土地规划咨询有限责任公司，长沙 410000) [摘 要]农村集体土地的流转是党 中央深化农村土地承包制度改革的重大经济决策，对促进我 国三农 问题的根本解决，提高 农 民收入有积极 的作用。本文探讨 了当前我 国农村集体土地流转中出现的一些 困难 ，并提 出了完善建议。 [关键词]农村 ；土地流转 ；对 策 doi：10．3969／j．issn．1673—0194．2012．17．034 。 [中图分类号]F321．1 [文献标识码]A [文章编号]1673—0194(2012)17-0060-02 1 农 民集体土地使用权流转的现状 (1)房地违法交易在农村存在 已久 。随着经济 的发展 ，城镇 我 国2007年颁布的 《物权法》第 153条 明确规定 ：“集体土 化的步伐逐渐加快 ，城市 的土地不够用 ，必然得 向农村发展 ，更 地使用权 的取得 、行使和转让 ，适用土地管理法等法律和 国家有 多的农村土地被 占用 。根据规定，用地单位在 占用农村土地时， 关规定 。”在这里 ，这种对集体土地的使用权流转可以看作是农 首先要到 当地政府办理土地征用手续 ，同时也要 向被征地的农 民对集体土地行使 的处分权 ，即：农 民有权对其集体土地及其 附 民集体支付补偿金 。如此过程 ，增加了用地单位 占用土地的成 属 的房屋进行 出让 。一般来说 。农 民的这种行为在一定程度上可 本 。因此 ，为了减少 占地成本 。用地单位会进行一些暗箱操作 ，如 以缓解或减少住房紧张 的问题 。因此在法律上是准许 的。不过 ， 贿赂村干部等 。这样一来 ，不仅减少 了农村集体土地 的转让收 目前的集体土地使用权流转范围不够宽泛 ，法律上还是有几点 益 ，也会影响社会 的廉正之风 ，引发更多的社会问题。 约束 。具体而言有如下两点 ： (2)现实中房地是连为一体 的，但法律法规中对房地 的规定 (1)土《地管理法》中明确指出：“转让、出租住宅的，不得再 却不一致 ，这样一来 ，难免会 出现农 民不遵守法规 。政府监管费 申请集体土地 ”。这是为 了防止农民或房地产开发商随意建筑住 力不到位 的问题 。按照我 国相关法律法规的规定 ，禁止 出租与转 宅 ，确保合理使用耕地和集体土地的公平分配 。其 中有一种情况 让集体土地使用权 。法律上 明确指 出 “房随地走，地随房走，房地 除外 ，即：在两户 的集体土地 尚未达标而进行调剂 ．其 中一户的 一 致”，但实际中农 民却并没有严格遵守，而是随意出租、转让住 住房 因此减少或失去 。在通过村 民会议表决认 同再 申请集体土 房 。据统计 。在一些农村 中超过一半的房屋 已用来 出租 ，出租户 地 的 在 20户 以上 的村子高达 20％．而且 出卖住宅 的现象也越来越 (2)在房屋及集体土地 的转让方面也有严格限制。权利人在 多 。 转让时，选择的受让人应该是在本集体经济组织内。如果不在此 (3)在集体土地使用权的继承方面没有具体 的法律规定，全 列，至少受让人也要满足拥有本集体户 口同时具备集体土地 的 国也没有一致 的处理方法。根据 “法未禁止便 自由”的原则，集体 申请条件 。由于在我 国，农民对集体土地具有无偿使用权 ，这样 土地是可以继承的。不过在继承的时候也存在不少问题 。在农 确保 了村 民具有必要 的居住条件 。所 以，在分配和转让集体土地 村 ，依据传统的继承方法 ，一般是 由身份来决定 。可是 问题在于， 时 ，对受让人的条