浅议综合性商务大楼的设备管理.pdfVIP

维普资讯 34 2008年 3月 苏 盐 科 技 第 1期 Jiangsu SaltScience Technology 浅议综合性商务大楼的设备管理 吴景华 (江苏省盐业集团徐州有限公司，江苏 徐州 221000) 【摘 要 】本文分析了目前综合性商务大楼设备管理的现状和发展趋势，阐述设备管理的 目标、运行维 护原则．提出设备管理应做到坚持与企业管理现代化同步发展的观念，论述了搞好商务大楼 设备设施管理的步骤 。 【关键词 】运行环境 维护保养 技术改造 以人为本 目前省盐业集团各市公司大多建有 自己的综合 术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建 商务大厦 ．委托物业管理公司或转给承包企业进行管 筑 、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关。 理．由于传统设备管理存在局限性，己不能适应和满 2传统设备管理方式的局限性 足管理好现代化设备的客观要求，本文针对设备进行 面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新 综合管理 ．充分发挥设备效能提 出粗浅的看法。 问题 ．传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的 1 目前商务大厦设备设施管理的现状和发展 局限性。 趋势 首先是设备工程师在工程前期介入的工作做得很 商务大厦设备与设施包括建筑给排水 、采暖通风 少．没有做到一个预先跟进和熟悉过程 ．认为只要设备 空调和建筑 电气 ．传统的物业设备管理侧重于现场管 设施无故障 、开得动就是物业设备设施管理的全部工 理．把各种设备能够正常运行作为工作 目标，具有”维 作 内容．这个认识具有普遍性．导致大楼空调过冷过 持”的特点。相当一部分人员认为．大楼招聘一些空调 热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。 工、水 电工让设备运转起来就行了，这样的管理思路 传统设备的大量工作集中在维修阶段 。而较少注 会造成诸如能耗高、自控不能实现 、设备损耗加速、室 意设备全过程的管理，仍然停留在单纯配角服务的阶 内环境品质恶化等许多问题。随着网络技术的运用和 段，不能为贯彻企业 的经营方针 目标及时提供技术、经 建筑智能化建设的推进 ．信息化的现代建筑设备进入 济保证．只注重设备管理机构和专业人员的参加 ．没有 各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而 把 同设备有关的部门、人员组织协调起来 ．不能适应对 复杂的系统。现代商务大厦的价值不但取决于位置、 现代化设备进行系统管理的要求。 建筑结构 、空间布局 ．而且在很大程度上还取决于配 3 物业设施营运维护的基本原则 置设备的品质性能、系统结构和运行状况 。 “维持”水 设备管理应有明确的设备管理 目标。管好、用好、 平上的管理 已不适应大厦管理智能化、信息化进程 ． 修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率． 缺点 日益突出 这是设备管理的 目标。物业设备管理的服务对象是人． 现代化的物业设备设施管理的特征从现场管理 良好的物业环境品质是物业设备管理的最高工作 目 上升到经营战略，主要工作 目标从维持保养上升到寻 标，其 目标应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个 找服务品质与服务成本的最优化 ．管理的着眼点从发 方面。 生问题的设备到全部固定资产，管理所需的知识与技 安全是设备运行管理的第一要求．没有安全．就没 维普资讯 第 1期 吴景华：浅议综合性商务大楼的设备管理 35 有一切。设备运行管理的安全 目标，一是设备体系运 来提高有效利用率或任意加大设备的运载能力使设备 行安全 ：二是用户的使用安全 ，操作者的生产安全。 长时期超负荷运行．这样 “拼