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一般买卖合同纠纷案 　　陈良清 孙永福 　　【要点提示】 　　优先购买权是基于租赁合同关系而产生。但是在具体案件审理中，不仅需要对原告的诉请进行审理，还要对合同的基础事实进行判断。如基础合同本身违反强制性规定无效，将导致原告的诉请失去法律和事实依据。 　　【案 情】 　　原告：阚宗启 　　被告：徐州市贾汪区汴塘镇阚山村村民委员会 　　第三人：阚宗辉 　　1984年，全国农村实行联产承包责任制，被告集体所有的农业机械被逐渐处理，原拖拉机机房闲置。1995年10月1日至2003年10月2日，原告三次与被告签《合同书》，规定原告承租被告原拖拉机机房，租赁期限至2005年10月2日，同时明确双方权利、义务。2005年7月21日，被告两委会讨论会议记录为：机房经研究处理卖掉，够(足够)四口宅基地(用地)3万元(价值);四口宅基地(四至)，(阚)士忠屋后一条路6米宽，后15m宅基地，宅基地后6m宽路，路北一排房子，共四口屋，出售3万元，东西宽30m，南北以阚士忠东墙为准，西边以阚宗凯屋东墙为准，拖拉机房后墙5m电话线杆往北10.5m。2005年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，规定被告两委会研究“把原拖拉机机房卖掉，无论卖给谁，在不影响盖房情况下，允许阚宗启使用一年”。同日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》，合同规定：“拖拉机房及院墙由阚宗辉处理，价值30000元。四至明确，如建两排房屋，中间必须通两条路宽6m，如建一排房屋则按四至执行。允许阚宗启使用机房一年，至2006年7月22日。”合同规定的使用期限届满后，阚宗辉要求阚宗启搬出交还房屋。阚宗启以被告签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》剥夺其优先购买权为由拒绝搬出。 　　原告阚宗启于2008年1月3日向徐州市贾汪区人民法院起诉。要求依法确定被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。原告阚宗启认为，原、被告自1995年10月1日起确立租赁关系，租赁期限至2005年10月2日止，原告一直承租被告拖拉机房。2005年7月22日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》时，在其租赁期间。原告在同等条件下有优先购买拖拉机机房的权利。而被告未在法定期限告知原告，擅自出售其合法租赁的拖拉机机房，明显剥夺其优先购买权。应确认被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。 　　被告阚山村委会辩称，原告与被告及第三人签订的五份合同分别形成了租赁关系、暂用房屋关系和房屋买卖关系，且均有两委会会议记录为证。被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》是否剥夺原告优先购买权，请求法院依法确认。 　　第三人阚宗辉述称，自1995年10月1日起，原告一直承租被告原拖拉机机房属实，但2005年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，原告自2005年7月22日起借用一年。原、被告由租赁关系变更为借用关系，原告已自愿放弃优先购买权。被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》合法有效。 　　【审 判】 　　徐州市贾汪区人民法院审理后认为，被告所有的拖拉机机房及院落虽系在1984年农村实行联产承包责任制以前建造的，但所占用土地为农村集体所有的土地。自1995年10月1日起，被告将原拖拉机机房及院落租给原告长期使用，期限至2005年10月2日。2005年7月22日，原、被告又以《房屋暂用合同》将双方租赁关系转变为借用关系。2005年7月22日，被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》的内容既包括拖拉机机房及院落的买卖，也包括其占用的农村集体所有土地的使用权转让，同时还包括拖拉机机房北墙以北10.5M、西至阚宗凯东墙、东标齐阚士忠房屋东墙范围内的农村集体所有土地使用权的转让，违反了法律强制性规定，该合同无效。同时，原告主张被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》剥夺了其在同等条件下的优先购买权。因优先购买权要以被告的出卖行为合法有效为前提，现双方签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》因涉及非法转让农村集体所有土地使用权而无效，故被告出售争议房屋及院落的行为应属无效民事行为。所以原告主张的优先购买权也就无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下： 　　徐州市贾汪区汴塘镇阚山村村民委员会和阚宗辉于2005年7月22日签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。 　　一审法院判决后，当事人均未提出上诉。 　　【评 析】 　　对于本案，法院若仅就原、被告及第三人的诉辨理由予以审理，不仅不能作出正确的裁判，而且也不能彻底解决当事人之间的纠纷。该案的判决基础应基于已经查明的事实，而非当事人的诉争问题。本案的争议焦点是：被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》效力如何确定。《合同