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新型城镇化下房地产估价业务拓展与趋势 (聂竹青喻瑶) 摘要：房地产估价业务是改革开放历史进程中涌现出来的新兴产业，当前它正由传统 的估价业务向多元化经营发展。新型城镇化是中央根据国内外形势，适时提出的以城乡统筹、 城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。本文就当前新 型城镇化发展背景下，对国内房地产估价业务的拓展与趋势进行深入研究，并结合新型城镇 化下给房地产估价业务带来的机遇与挑战进行分析。 关键词：新型城镇化：房地产；估价业务拓展；趋势 一、前言 城镇化是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量 增加，城镇规模扩大的一种历史过程。“新型城镇化”的提出与纳入国家规划，最早是2003 年中共十六大，真正被人们熟知是2012年中共十八大中央经济工作会议，新型城镇化的“新” 就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务 等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。衡量一个地区的城镇 化通常是看城镇化指数，是指人口指标，即区域某一城镇人口占常住总人口的比重。 (一)新型城镇化的发展趋势与特点 随着全球化进程的加快，中国经济的发展速度与日俱增。中国现在有8亿农民，截至目 前中国城镇化率为53．7％，与世界发达国家水平75％一80％相比还有较大差距。中国作为 一个有自身特色的社会主义国家，必然要走新型城镇化的发展道路。2014年9月，国务院 召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，确定在全国东中西部共62个地方开展试点，重 点放在中小城市和小城镇。中国未来将会有4亿人从乡村转移到城镇，如果按每人成本10 万元计算，预计到2020年中国新型城镇化带来的投资需求将到的40万亿元。可见，中国新 型城镇化的未来发展空间将十分巨大。 十八大过后，中央明确了“新型城镇化”的发展路径。特点一是核心内容是以人为本， 强调经济发展从数量型增长到质量型增长，由粗放型的扩张到向集约型转变。二是全面统筹 城乡发展，注重区域问的协调发展，缩小东中西部不平衡发展的差距，促进工业化、信息化、 城镇化、农业现代化同步发展。三是建立健全城市群体系，转变城市结构，改变从单纯的扩 大城市的规模到改变城市的合理布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，使各生产要素配 置、流动趋于科学合理。 (二)新型城镇化实旌房地产估价的必然性 中国自改革开放后特别是上世纪90年代以来，城镇人口快速增长，城镇化率有了较大 提高。新型城镇化的提出到实施，必然需要新的房地产市场政策和金融政策以顺应中央的决 518 策。同时，内部环境与外部环境的改变也会影响到房地产估价业务的发展。 从估价范围来看，中国传统的房地产估价业务过于单一，方法有限，往往只有估价一项， 大多仅限于土地出让、房地产买卖、抵押贷款、公司资产评估、诉讼。而在香港和欧美地区， 已经由传统的房地产评估，到房地产项目策划咨询、销售代理、商铺代理、资产管理、物业 管理、资产组合管理、投资顾问等多元化经营。形成了成熟健全的房地产估价业务。 从估价从业人员来看，估价人员队伍素质不高，部分从业人员专业素质欠缺，有的人员 通过简单的培训后即可从事估价业务。房地产估价人员不仅需要估价知识，还需要全面的知 识架构和个人能力，熟悉土地制度、财税制度、收入制度等与房地产业相关政策法规，与时 俱进的学习能力和沟通协作的能力，对估价业务的熟练程度和丰富的从业经历都是一个高素 质估价人员不可或缺的要素。 从房地产估价市场来看，入行门槛越来越低，各企业成功经营易模仿，缺少核心竞争力 的企业为了生存打“价格战”。由此导致的恶性竞争只会让评估公司具有专业的高水准评估 水平。部分公司为了降低估价成本，简化估价过程，使估价“模式化”技术含量低。从业人 员早已熟悉估价过程，不去寻求新的估价方法，估价水平得不到提高。 由此可见，在新型城镇化的大背景下，如果房地产估价业务不进行拓展，对原有估价业 务不深化。必然会与新形势，新政策不协调。要使房地产估计业务与时俱进，就必须寻求新 的发展道路，学习世界先进公司的发展经验，敢于创新，把握新的机遇和挑战。 二、估价业务的拓展范围 新城镇化明确了未来中国城镇化建设的方向和路径，虽然并未直接提及房地产，但是， 新城镇化在实施和推进的过程中，势必对于国内的房地产市场的健康发展产生长