海域评估技术指引.pdfVIP

海 域 评 估 技 术 指 引 国家海洋局 2013 年10 月 目 次 1 范围 1 2 术语及定义 1 2.1海域评估1 2.2海域价格1 2.3海域基准价格1 3 海域评估原则 1 4 海域价格评估 2 4.1海域价格评估目的2 4.2海域价格评估程序2 4.3海域价格评估方法3 4.4海域价格影响因素5 5 海域基准价格评估 6 5.1海域基准价格评估目的6 5.2海域基准价格评估技术路线6 5.3海域基准价格评估程序6 附录A 海域价格评估报告规范格式 8 附录B 海域价格评估计算公式 13 附录C 海域价格影响因素指标参考表 17 I 为规范海域评估行为，统一评估程序和方法，保障评估结果客 观、公正、合理，根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《海域 使用权管理规定》等法律、法规的有关规定，制定本技术指引。 1 范围 本技术指引适用于宗海的海域价格评估和沿海地方政府管辖海 域的基准价格评估。 2 术语及定义 2.1 海域评估 是指海域评估专业人员按照一定的原则、程序和方法，对特定 海域的价值进行评定的活动。 2.2 海域价格 是指一定年期海域使用权价格及其附属用海设施和海上构筑物 价格的总和。 2.3 海域基准价格 是指某一基准日上一定年期海域使用权的区域平均价格。 3 海域评估原则 海域评估应遵循以下基本原则： （1）预期收益原则 海域评估应以海域在正常开发利用条件下的未来客观有效的预 期收益为依据。 1 （2）最有效利用原则 海域评估应反映海域在合法利用的前提下，实现海域、资本、 劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益 时的价格。 （3）替代原则 海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基 准。 （4）市场供需原则 海域评估应充分考虑海域供需的特性和海域市场地域性。 （5）贡献原则 海域评估应以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收 益的贡献值。 4 海域价格评估 4.1 海域价格评估目的 海域价格评估的目的是揭示宗海在正常条件下的价格水平，为 海域使用权出让、转让、抵押、收回补偿等提供价格参考。 4.2 海域价格评估程序 海域价格评估应按以下六个步骤开展： （1）确定评估基本事项 根据委托方的要求，确定评估目的、评估对象、评估基准日等 基本事项。 （2）收集相关资料 对评估对象的社会经济和自然环境条件进行现场调访和勘测， 收集评估对象及其周边海域的基本情况、相关的生产经营与财务状 2 况、交易实例和海域市场发展现状等资料，并核验资料的完整性和 可靠性。 （3）选择评估方法 根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用 状态和海域市场现状等，选择确定适用的评估方法。 （4）确定修正系数和评估参数 分析海域价格影响因素及其影响程度，确定必要的价格修正内 容和系数，并根据社会平均投资效益、用海类型和产业类型的投资 风险差异等，确定海域投资回报率、海域还原利率等参数。 （5）测算和确定海域价格 利用经核验的有效资料，采用选定的评估方法和评估参数，评 定海域价格。多种方法测算海域价格的，可用加权平均等方法评定 最终结果。 （6）编制海域价格评估报告 对整个评估工作的成果进行总结整理，编制完成海域价格评估 报告，并提交给委托方。海域价格评估报告格式要求见附录A。 4.3 海域价格评估方法 海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发