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吉芬难题中的中国房地产发展 耿攀李晓敏汪晓伟 (安徽财经大学，安徽蚌埠233041) 摘要：2004年以来，中国房价一路飙升，然而在房价上升的背后却隐藏着更深层次的问题及矛盾。据笔者观察，自 2004年以来，在房价不断上涨的同时，商品房需求量及交易量也不断上涨，即房价越涨，需求量也越涨，这是一种明 显违背经济学原理及市场需求规律的现象。据此，本文主要以经济学原理中的“吉芬现象”为切入点，深入分析其产 生的原因，进而找出解决对策。 关键词：吉芬难题；融资方式；REITS证券 殊商品称为“吉芬商品”，把这种现象称作“吉芬现象”或“吉 一、引言 芬难题”。值得一提的是：吉芬商品是一种特殊的低档物品， 目前，笔者在蚌埠求学，切身感受到房价的攀升，其房价 而住房则是现今普通居民最主要的财产(价值较大)。它们 上升之快、涨幅之大着实令笔者震惊。在蚌埠市这样一个中 之间看似很难建立直接的联系，但经过深入的探讨及研究， 小城市，其房价涨幅居然位居全国前列，相关资料显示，蚌埠 仍然可以发现二者存在以下共同点：一是二者都为生活必需 新商品房房价涨幅10．2％，跃居全国第五；二手房房价同比 品，商品价格一旦上涨便无其它替代品可购买；二是购买者 上涨9．9％，涨幅位居全国第二；环比上涨2．6％，涨幅全国 收入有限，对于该商品价格上涨十分敏感；三是“吉芬”商品 第三。对此，学术界比较认同的观点是：住房需求量上升，供 信息发布机制不健全。 给不足，故而导致房价上涨。本文将在借鉴前人分析成果及 四、中国房地产业的“吉芬现象”探析 观点的基础上以独特视角——“吉芬难题”对此进行深入 二种商品价格的变化将引起该商品需求量的变化。价 研究。 格变化，消费者的消费条件也发生变化，进而将出现两种情 二、中国房地产发展现状分析 况：一是价格上涨则意味着消费者的实际收入减少，产生“收 房屋销售价格是指房地产所有权转移时买卖双方实际 入效应”；二是该商品价格上涨，则消费者会去寻求替代商品 成交的价格。它包括商品房销售、旧房交易和公有住房出售 来代替价格上涨产品，从而产生“替代效应”。“吉芬”现象的 三部分。房屋销售价格指数的高低反映了一定时期内房屋 发生就是商品的“收入效应”与“替代效应”相互作用的结果。 销售价格变动趋势和变动程度的相对数。在2004—2006年在19世纪中叶的爱尔兰，购买土豆的消费支出在大多数的 期间，我国房屋销售价格指数分别高达109．7、107．6和 贫困家庭的收入支出中占取了很大的比例，一旦土豆价格上 105．5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨 涨，一方面，造成当地贫困家庭实际收入大幅度下降；另一方 幅，已经连续4年超过5％。从2007年上半年的情况来看，面，在无其他替代品的情况下(土豆为生活必需品)，变的更 面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1—6月份， 穷的居民不得不大量地增加对土豆的购买，这样土豆价格上 全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5．6％、5．涨形成的“收入效应”大大超过了土豆价格上涨而产生的“替 3％、5．9％、5．4％、6．4％和7．1％。但与此同时，令我们惊奇代效应”。由此产生了价格上涨，需求量同步上涨的背离经 的是，我国商品房的成交量不仅没有下降，反而也一路上升， 济学原理的吉芬现象。 即房价越涨，需求量也越大。 土豆价格低廉，房屋价格昂贵无比，无论如何也难以把 三、吉芬现象的含义及与中国房地产的联系 二者联系到一起，但是两者共同出现了“吉芬现象”，说明二 1845年爱尔兰发生灾荒，粮食供给严重不足，在众多廉 者存在某些共同之处或者内在联系。以下，我们将借用