【论文】基于线性回归的房地产价格影响因素分析.pdfVIP

市场周刊· 研究 理论 基于线性回归的房地产价格影响因素分析 沈英英 （中海国际广州教育中心，广东广州51 0700） 摘要：文章利用《中国统计年鉴》中1999 年至2007 年的统计数据，采用 SPSS 17.0 统计软件对中国房地产价格的影响因子进行 线性回归，并对回归结果进行异方差性检验和自序列相关检验，之后得出线性回归方程，说明土地购置成本的变动和外汇收入 的变动对房地产价格的变动具有显著影响，并分析其根本原因则是土地供求关系紧张和货币发行过度，最后给出对房价调控和 房地产行业发展的三点建议。 关键词：房地产；影响因素；线性回归；SPSS 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008- 4428 （2010）11- 28 - 03 一、引言 回归分析，以判断出房地产价格的影响因子，并对当前房地产政 作为中国的支柱产业，房地产行业一直承载着“双重任务” 策作出相应的建议。 ———即除了借助房地产来发展整体经济，同时能够通过市场化 二、研究方法及数据来源 的手段来解决绝大部分城市居民的住房问题。 自房地产行业开 回归分析是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方 始市场化以来，政府就开始每年一次、甚至多次的针对房地产行 法。其用意是研究一个被解释变量（又称因变量）与一个或多个 业的政策调控，一直持续到现在，从未中断。当2004 年至2005 解释变量（又称自变量）之间的统计关系。 年经历了上海房价的第一轮暴涨期后，中央即围绕“平抑房价” 本文将利用经济学的弹性原理对房价问题进行研究。考虑 的主调控旋律于05 年及06 年分别出台“国八条”及“国六条”； 到数据的可得性，本文选取1999- 2007 年相关变量的年度数据， “招、拍、挂”制度客观上造成了土地供求关系的进一步紧张，于 选择的指标包括：Y 住宅销售价格同比变动率（元/ 平方米）、X1 是06 年及07 年中央则围绕着土地和房地产供给制定一系列政 土地购置成本同比变动率（元/ 平方米）、X2 进出口贸易顺差差 策，这当中包括了进一步上调房贷利率、提高首付比例以及通过 额同比变动率（万元）、X3 人均可支配收入同比变动率（元）、X4 增加各种购买和交易税赋。而到了08 年底，当降价已成为全行 五年期以上贷款利率同比变动率。其中，变动率＝（今年指标 业的行为时，从地方政府到中央政府为了全面拯救经济，对房地 值－去年指标值）÷去年指标值×100，原始数据见表1，处理后 产开始了鼓励购买的促进政策，前些年抑制需求的政策通通卸 的数据见表2 ，数据来源为历年《中国统计年鉴》，数据分析处理 下，于是刚性需求再度被大量“修复”，积蓄已久的购买力开始集 试用SPSS 17.0 软件。 中释放，房价又迎来了一波涨幅期。当前，中央又再次出台一系


   !##$%()*+,-. 列组合拳———从“营业税征收2 改5”，到“国四条”，再到“拿地首 

             付不低于50%”，从“5 年内普通住房转让差额征收营业税”再到             “督办全国 18 宗房地产闲置土地”、“加强土地出让收支管理”，                多项政策齐出，紧紧围绕着“抑制投资性需求”、“增加住房供给”