08第八章房地产投资－教学辅导.doc

第八章　房地产投资教学辅导 一、教学提示 本章集中介绍了房地产投资的基础知识。它是房地产业微观经济运行的重要内容。科学的投资分析，是房地产投资成功的关键。在房地产经济学中只是研究一般性的问题。在房地产投资领域，涉及到投资分析方法，投资收益率等决策指标的应用、投资可行性研究以及投资风险等内容。 二、重点讲解 1、房地产投资的特征 读者要充分认识房地产投资的特点，这不仅对于投资者来说是能否取得较好投资效益的关键，而且对于城市建设的发展也是至关重要的。 房地产投资的主要特点是：（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性。由于地理位置的固定性，房屋建筑物也必然是固定而不可移动的，这给房地产供给和需求带来重大影响。如有的房子选好了，出于种种原因又不得不拆除的例子时有所闻，因此，作好可行性研究，对投资决策显得更为重要。（2）房地产投资成本高。一是土地成本高，且有增值趋势；二是房屋建筑物的价值高，建筑施工、建筑材料、资金投入耗费比较大；三是房地产经济运作交易费用高。所以总成本也比一般商品高得多。（3）房地产投资周期长，资金回收期也长。从取得土地、前期准备工作、建筑施工、安装、竣工验收到投入市场销售，一个完整的流程，要经历三、五年时间，才能回收投入的资金并获取利润。（4）房地产投资风险性大。由于房地产投资占用资金多，资金周转慢，而市场是瞬息万变的，加上房地产资产的流动性低，不能轻易变现，造成风险因素