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FORum 财经论坛 ●　分析中国楼市 Implications for China of Japan’s real property market crash 日本楼市崩盘对中国的启示 ■ 刘利刚 杨宇霆 不少市场观察人士常将中国楼市目前的发展与20世纪90年代日 本楼市崩盘进行比较，其实,中国本轮楼市调整与20世纪90年代日 本楼市不同，但与其20世纪70年代楼市下行状况非常类似，而日本 这时期楼市调整的历史常常被市场所忽略 中国国庆“黄金周”前一天， 进行比较，我们认为，中国本轮楼市 中国央行公布的房贷新政，让市场开 调整与20世纪90年代日本楼市不同， 始感受到整体房地产政策出现放松迹 但与其20世纪70年代楼市下行状况非 象。尽管黄金周期间楼市成交量尚未 常类似，而日本这时期楼市调整历史 明显回暖，楼市能否回稳还取决于政 常常被市场所忽略。 策是否能落实，但我们看到，整体的 日本20世纪70年代楼市调整从 房屋销售开始改善，三线城市的成交 1974年开始，在此之前的1968~1973 量已经开始出现了同比上升。笔者认 年，楼价出现了强劲的上升。当时楼 为，房地产市场在第四季度将获得支 价上升的主要原因是，第二次世界大 持，未来政府如果进一步推出更加市 战之后(1947~1949)日本的高出生率造 场化的措施，长远而言，房地产发展 成了婴儿潮，加上20世纪70年代石油 将因此受益。 危机，引发了通货膨胀和房屋信贷扩 笔者曾多次指出，目前中国楼市 张。为了控制可能出现的楼市泡沫， 正经历着周期性的放缓。房地产投资 日本政府对土地所有者收税、收紧土 的放缓，与固定资产投资减缓的整体 地使用、还将利率水平从1972年6月份 趋势是保持一致的。由于中国房地产 的4.25%调高至1973年12月份的9%。 投资占到固定资产投资的25%，也与其 在政府采取了楼市收紧政策之后，抵 它行业和银行也密切相关，楼市下行 押贷款收缩，地价也开始下降。经历 成为拖累今年经济增长的重要因素。 了三年的调整之后，日本的房地产市 不少市场观察人士常将中国楼市目前 场在1976年下半年开始恢复，之后再 的发展与日本20世纪90年代楼市崩盘 次出现了十年的楼价上升，直到1991 48 Internatio