房地产贷款项目评估.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 6、财务基础数据的确定 （四）租售价格测算（利用市场比较法） 出售价格（测算的依据及结果）： 物业类型 住宅 临街商铺 院落式商街 车位 测算依据 建筑面积 建筑面积 建筑面积 测算结果 2805 元/m2 6500 元/m2 6500 元/m2 70000 元/个 其它说明 30%的面积用于销售，其余按出租测算 30%的车位进行销售，其余按出租测算 （四）租售价格测算（利用市场比较法） 出租价格（测算的依据及结果）： 地下车库按出租进行测算，价格为360元/个·月， 　平均出租率按90%。 出租部分的院落式商街平均租金按35元/m2·月， 　为一般商场较低的租金水平，平均出租率按80%。 6、财务基础数据的确定 6、财务基础数据的确定 （五）项目收入测算（根据物业经营计划，计算各类物业收入，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》） 销售收入：合计23794万元。 物业类型 住宅 临街商铺 院落式商街 车位 销售收入（万元） 18120 3359 1483 833 销售率 95% 85% 30% 30% 出租收入 ：合计5471万元。 物业类型 院落式商街 车位 出租收入（万元） 1483 1985 租期 20年 20年 出租率 90% 80% 自营收入 ：无 7、财务效益评估 （一）盈利能力分析 　　　（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列《项目全部投资现金流量表》。计算生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列《损益表》。根据上述结果，计算得出） 项目投资利润率：5.83% 财务净现值：44万元（I=7.839%） 财务内部收益率：7.96% 　分析上述指标： 该项目投资利润率5.83%，说明该项目的资产有一定的获利能力； 项目财务净现值44万元，财务内部收益率为7.96%，说明项目在经济上可行。 由于该项目成本偏高，而销售价格受当地市场约束，价格不高，因此盈利能力、内部收益率偏低。 （二）贷款偿还期计算 1）独立项目 　（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标） 　　　该项目申请建行贷款4000万元，评估测算以本项目实现销售收入后可用于还款的净现金流并重点锁定住宅的销售收入作为还款来源，计算得出项目贷款偿还期为1.99年。 7、财务效益评估 （二）贷款偿还期计算 2）多个项目 　　　（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列《企业综合贷款偿还期计算表》，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）。 　　 项目贷款偿还期： 　　　 本项目较为独立，根据预测，项目本身产生的净现金流能够偿还项目贷款，故没有测算综合贷款偿还期。 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债： 　　　 该项目的效益除保证偿还建行贷款本息外，本项目的收益有较大的结余。 项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力： 　　　 经测算，若项目建设及销售按计划进行，项目自身产生的效益能够偿还本项目贷款。 在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力： 　　　 该企业经营较为正常，有良好的发展前景，在保证项目建设资金和优先偿还我行贷款外，本项目的收益有一定结余。 7、财务