房地产项目前期定位策略报告课件.pptVIP

总销售额 1% 作为总体推广预算费用 本项目总回款金额为：37.89亿元，营销推广费用按1%比例计算，推广费用3800万元。 （目前北京高端公寓推广费用比例基本在1%—3%） 预算比例 项目名称 费用比例 费用估算（万元） 支出说明 户外及现场包装 40% 1520 售楼处土建和装修 公关及促销活动 20% 760 推广渠道的重中之重 广告印刷品 5% 190 各种销售工具及宣传品 主流报纸媒体 10% 380 建造知名度必要平台 杂志广告、软文 5% 190 长期支持媒体 网络广告投放 5% 190 营销手段之一 广播广告 5% 190 目标客户密切接触的媒体 DM、直投 5% 190 点对点营销拓展客户渠道 其它机动费用 5% 190 灵活安排 费用总计 100% 3800 　 费用预算比例建议 营销战略目标 成名战（一期） 升级战（二期） 荣誉战（三期） 2009 2010 造势 升值 品牌 战略重点 战术点 重新定义区域价值 塑造顶级价值标杆 稳步调整价格 奠定价值基础 项目形象展示 演绎韩建品牌 目标 烘托入市，快速回款 价格稳涨，利润实现 品牌塑造，顺利清盘 2011 销售周期两年半 根据各产品在本项目的供应比重、具体位置、外界条件等 根据各产品在区域内的价格重心制定其基准价格 充分体现产品特性，达到价格均衡、合理，带动销售速度的同时实现利润最大化。 项目定价原则 服务式酒店公寓 —— 23，000元/平米 地上商业 —— 50，000元/平米 写字楼 —— 23，000元/平米 CEO行政公馆 —— 27，000元/平米 项目实现整体均价 小独栋写字楼 —— 26，000元/平米 案名建议 谢谢大家! D座产品调整建议 D座产品功能调整建议 D座紧邻西外大街，同时由于楼层较低，受北侧车流、人流影响较大，D座不宜作为居住类物业；由于D座具有较强的对外展示性，其定位为写字楼产品，整栋销售 D座裙房一层为商业，层高6m，局部设loft商业；一层与二层之间设置2.1m设备层，做广告牌位使用。二层及以上部分作企业独栋 标准层层高3.8米（满足写字楼用房的层高要求） D座双单元双大堂入户每单元三部电梯保证人流顺畅通达 作公共部分精装，毛坯房整体销售 裙 房 商 场 D 座 A 座 C1 座 C2 座 B 座 独立商业 写字楼 首层层高6米 标准层层高3.8米 设备层层高2.1米 D座 办公空间 设备层 商业部分 D座产品功能定位 D座首层平面示意图 D座标准层公共区域精装效果（示例图） D座产品功能调整建议 北 D座标准层平面示意图 电梯间 交通辅助空间 办公空间 D座方案修改建议 D座面积配比 D座 地下三层 11273.85(含B座) 地下二层 9349.52（含B座） 地下一层 7971.65（含B座） 28595.02 1层 3435 2层 2578 3层 2578 4层 2578 5层 2578 6层 2578 机房水箱间 80 建筑面积合计 16405（除地下面积） 车库入口调整原则：为提升东北角商业价值，建议东北角车辆出入口取消，使用南侧两个车辆出入口（南侧车库入口建议采用嵌入式，对建筑外观和路网不受影响） 主动线原则－－内街式多入口和强化内部主动线的规划原则(目的为增加内区商铺的多个临街面,提升销售及经营价值)；增加通道（在首层C座与B、D座之间加设步行通道） 在完成业态规划的同时将垃圾房(干湿垃圾房)的位置及面积设计定位 结构风道移位 ～ /⑥～⑧及 ～ /⑥～⑧轴线范围内的结构风道， ～ / ～20及 ～ / ～ 轴线范围内的结构风道） 在完成业态规划的同时增加餐橱排油烟系统的设计 商业调整原则 H 19 20 G L M 19 L M F G 20 现有车库入口 车库入口调整原则 建议取消 地下一层平面图 主动线调整原则 增加通道 商业单体过厚，主动线以工字形动态为主，形成内街效应，有效的把人流拉进内街 增加排油烟系统 未来可能发生的排油烟区域 结构风道 结构风道移位 产品调整后总面积、户数配比 户型面积（㎡）　 40 50-60 100-110 130-140 150-160 170-180 200-210 300-500 套数（户） 68 408 282 46 40 26 68 72 1086 所占百分比 6.3% 37.6% 26% 4.2％ 3.7％ 2.4% 6.3% 13.5％ 100.00% A座 户型面积（㎡） 100-110 200-210 360－380 套数（户） 136 68 68 272 B座 C座 户型配比 户型面积（㎡） 40 50-60 90-100 110-1