国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报.pptVIP

* 商业产品规划 B1 B2 B3 B4 B5 A 体育主题商业 体育品牌旗舰店 体育休闲商业街 极限运动走廊 文化休闲娱乐区 明星餐饮街 高档俱乐部 * 商业产品规划 地块 楼层 面积 经营项目 层高 A 4层 4700平米 品牌餐饮、特色中餐 4.5米 3层 4700平米 体育类培训机构 4.5米 2层 4700平米 体育用品精品专卖店 4.5米 1层 4700平米 体育用品精品专卖店 5.2米 地块 区域 面积 商业主题 建筑形式 B B1 2400平米 品牌旗舰店 独栋建筑 B2 2.76万 休闲商业街 室内商业街 B3 1.5万平米 文化娱乐区 2层商业建筑 B4 1.5万平米 餐饮街 3层外街 B5 1万平米 高档俱乐部 独立建筑 * 运动体验规划 地下全项运动广场 奥运体验场 * 运动场馆 * 商务产品规划 体育主题酒店 * 低密度商务办公 设计原则： 1、独立性：产品与产品之间的独立性 2、融合性：与周边自然景观的融合 3、灵活性：产品布局上要可灵活组合及拆分 4、生态性：确保自然景观的优势 建筑规划： 产品 建筑面积（平米） 数量（栋） 1 2000-3500 4-5 2 3500-4000平米 2-3 3 5000-6000平米 1-2 * 物业开发配比 * 开发节奏建议经营管理框架市场运营策略 四、开发运营策略 * 开发节奏建议 依托市场发展节奏，进行分期开发，降低项目奉献 * 经营管理框架 统一管理 分散经营 * 市场运营策略 时尚极限赛事，低成本营销。 * 市场运营策略 前沿文化盛事、电影首映，提升项目形象力。 * 市场运营策略 依托周边教育资源，强化科教文化吸引力。 * 财务分析假设开发成本估算运营收益预测财务效果评估租金敏感分析 四、动态收益测算 * 财务分析假设 本财务模型以稳健经营方式为构想。 项目计算期为50年，其中筹备及建设期为4年，从2007年起至2010年，经营租赁期发生在从2009年到2056年。 基准收益率按10%计算。 商业，体育休闲场所，会所，影院全部出租，酒店部分全部用于运营，停车免费。 项目土地成本费用依照周边项目土地市场价格类比推测，按2000万元/每年租赁费测算，其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料所得。 营业税金及附加：按租赁收入的5%和0.05%缴纳营业税，经营部分按照经营收入的5.5%缴纳。 所得税：依据国家相关规定，按照33％的税率计征。 不可预见费：考虑自然灾害、物价上涨等不确定因素，按照项目建筑安装、前期、配套工程、间接费部分投资总额的3％计算不可预见费。 基准收益率：为10%。 成长性：租金等经营收入年增长率为3%。 * 总投资 商业 影院 会所 酒店 办公 运动场馆 地下车位 项目总计（万平米） 7.85 0.6 1 2.47 0 2.3 2.5 A地块（万平米） 1.89 0 0 0 0 0.3 0.5 B地块（万平米） 5.96 0.6 1 0 0 2 1 C地块（万平米） 0 0 0 2.47 0 0 1 建安造价（元/平方米） 3500 3500 4500 9000 4000 3000 2000 设备投资（万元） 80 1200 建安工程费（万元） 27555 2100 4500 22230 0 6900 5000 建安费用总计（万元） 69485 成本估算 C地块容积率0.8 * 经营收入预测 零售商业 出租收入（万元） 租金单价(元/平方米.天） 总面积（万平方米） 空置率 三层 3402.48 5.00 1.96 0.95 二层 5103.72 7.50 1.96 0.95 一层 6804.97 10.00 1.96 0.95 地下一层 5103.73 7.50 1.96 0.95 年总收入 20414.91 休闲场馆 出租收入 租金单价 总面积 空置率 1595.05 2.00 2.3 0.95 IMAX 出租收入（万元） 租金单价(元/平方米.天） 总面积 空置率 416.10 2.00 0.6 0.95 会所 出租收入（万元） 租金单价(元/平方米.天） 总面积 空置率 1040.25 3.00 1 0.95 酒店 经营收入（万元） 客房数（个） 客房单价（元/平方米） 出租率 客房 6158.57 196.00 1150.00 0.75 其他配套 5141.56 年总收入 11300.13 项目年收入 34766.44 标准年度 * 开发建设成本（万元） 78632.00 项目总收入（万元） 3466187.49 总成本费用（万元） 1973499.70 税前利润（万元） 1492687.79 税后净利润（万元） 64