某地产项目市场客户研究及物业发展建议.pptVIP

【普陀国际游艇会·蓝堡－资源占有】滨海、山体坡地别墅、高尔夫、风景区、游艇、全国最富有的渔村等资源集于一体 滨海、海湾资源 山体坡地别墅 高尔夫球场 乌石塘景区 渔村 游艇/港池 【普陀国际游艇会·蓝堡－销售情况】房地产高速发展期，09年开盘，至今一期推出23套，销售19套，内定2套，在售2套；泊位/游艇的销售情况较弱，作为辅助性的回现产品 开盘时间： 2009年，至今已销售3年 产品售价： 800～3000万/套；户型面积260㎡~470㎡（不包含地下面积） 销售情况： 一期推出23套，销售19套，内定2套，在售2套 在售2套面积的总价最低为2500万/套 去化速度，6～7套/年 以1500～2000万/套的中间价格计算，年回款总额约0.9～1.4亿元 一期独栋别墅销售情况 游艇及泊位销售情况 阿尔法游艇，是家游艇制造、销售的公司，蓝堡项目的使命之一是为游艇销售、展示服务（类似太湖水星俱乐部） 游艇销售的情况并不理想，销售速度1～2艘/年，价格几十万到一百多万 港池能容纳100多个泊位，防波堤的投入成本巨大，灯塔尚未建成 会所既是售楼中心，也是游艇俱乐部的会所；项目本身也会结合普陀国际游艇会举办一些活动 要进入项目体验游艇，需缴纳一些费用，50～100元不等，只能是简单的游艇体验，游艇也是很普通的小快艇 泊位销售价格100～300万/个 老带新，圈层感强，多以朋友推荐为主 游艇销售和别墅销售分开，游艇客户和别墅客户的重合性也不大，属于两拨客户 以宁波、杭州的高端客户为主 买别墅的客户看中的是项目的独占性资源 买游艇的客户，在项目置业的仅为个例 【普陀国际游艇会·蓝堡－客户来源】宁波、杭州客户为主，圈层概念突出，绝大多数都是朋友圈以老带新的方式介绍 蓝堡客户五大特征： 【普陀国际游艇会·蓝堡－户型分析】实现户户观海，创新出双首层、大露台、大客厅、大庭院、大观海卫浴；设计有豪华主卧、SPA、无边私家泳池、豪华影视厅、景观健身房、迷你酒吧、咖啡吧、台球房、棋牌室等功能空间 A2户型：地上(2层)467.7平米，地下（1层）208.48平米。总共两套，1套售出，1套内定。带有户外泳池、SPA区、两个停车位等。 C1户型：地上（2层）367.71平米，地下（1层）203.02平米。总共两套，都已售出。带有户外户内泳池、SPA区、一个停车位、酒窖、桑拿房等。 【普陀国际游艇会·蓝堡－初步结论】 区域价值不强，依托高端资源的复合，打造千万级以上的高端物业 纯独栋物业实现整体项目高定位及高形象，从实际销售情况来看，3年共去化21套，平均年去化7套，年回款约1.4-1.5亿元 【绿城朱家尖度假村－基本信息】单纯的滨海度假旅游项目，整体40年产权，由五星级酒店、酒店式公寓、经济型度假别墅、少量企业独栋组成 位置 普陀朱家尖镇东沙沙滩海滨 规模 总占地面积21.8万㎡，总建筑面积23万㎡ 产品组成 酒店式公寓：精装修，精装标准4000元，主力户型75m2，共257套 别墅：双拼为主，共约100套，160~170m2 （不包括地下1层面积） 高端企业会所：共7栋，500~600m2 五星级酒店：低密度威斯汀酒店，预计2014年建好 用地属性 旅游地产项目，40年产权，可办理完整产证 资源占有 一线海景资源，距离沙滩、大海最远200米 酒店式公寓 五星级酒店 类双拼+小高层 企业会所 【绿城朱家尖度假村－销售情况】酒店式公寓销售良好，7个月的去化率约200套，总回款额约2.7亿元；双拼度假别墅2012年6月开盘，蓄水情况良好 酒店式公寓一期销售情况 经济型度假别墅蓄水情况 开盘时间及数量： 一期开出257套，开盘时间2011年11月 二期开盘时间预计为2012年6月，推出数量约200套 户型面积及均价： 主力户型面积75平米，均价18000元/平米（包括4000元/平米的装修标准），总价135万/套 去化情况及回款： 截至2012年5月中旬，已售出200多套，仅剩几十套，去化率约为70～80% 7个月总回款额2.7亿 客户来源： 一期酒店式公寓的客户来源主要是舟山本地的居民 开盘时间及数量： 预计2012年6月，共约100套 户型面积及价格： 一层建筑面积约165平米，地下一层面积约303平米 800万/套（精装修）、600万/套（毛坯） 蓄水情况： 据销售人员介绍，目前蓄水情况良好。 虽然是旅游地产，不限购不限贷，但受大环境调控的影响，客户也受影响，购买欲望并不太强烈。 客户来源： 客户主要是浙江地区的企业家。 【绿城朱家尖度假村－产品分析】酒店式公寓为保证度假产品的大堂、廊道的度假氛围，公摊面积较大；度假别墅是舟山首创的中式度假产品 酒店式公寓产品分析 户型面积78平米，实际可用面积仅58平米，公摊面积大，得房率低（为保证度假产品的豪华大堂