某地方项目商业定位及物业发展建议.pptVIP

商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/生活零售（皮具/饰品/）/酒店服务配套 商务交际 休闲空间 经营业态：儿童品牌零售/精品家居/家庭聚会餐饮/亲子乐园等 都市家庭生活空间 经营业态：酒吧/ 中西餐饮/KTV/ 游乐场/电影院等 饕餮欢畅不夜空间 物业发展建议——购物中心 以家庭综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，植入休闲性“轻餐饮” 成都凯丹模式 物业发展建议——五星级酒店 引入国际知名品牌，以客房服务、宴会餐饮、会议厅综合功能为主，满足城市商务需求。 打造集办公、居住一体化的时尚SOHO。 物业发展建议—SOHO 不同阶段办公需求 自贡中心 一线江景 财富永动机 打造盐都夜场消费集中地，餐饮、休闲、娱乐一条街， 以高端会所、酒吧、KTV组成的盐都不夜城。 物业发展建议—休闲娱乐街区 10%豪宅+40%目前城市高端产品+50%刚需产品 住宅定位为自贡市中高端收入人群，通过高端产品拔高项目形象，中端产品保障项目现金流。 物业发展建议—住宅 物业发展建议—品质幼儿园 引入高端双语幼儿园，满足业主教育需求，拔高项目物业形象。 光亚国际幼儿园 品牌建议： 6 规划建议 项目经济指标建议 项目规划布局建议 项目开发建议 历史文化街区 文物保护用地 民居 6.1 地形及用地经济指标 A3 A1 项目计容总建筑面积：255713㎡ 若商业：住宅= 51 : 49分配，建议分割如下： 备注：以上指标分配的前提是要调整两个地块的容积率（A1地块商业指标利用不足）；若两地块整体看待，混合容积率2.75。 6.2 经济指标配比一 项目计容总建筑面积：255713㎡ 若商业：住宅= 68 : 32分配（此比例分配的原由是A1地块指标用够，A3地块指标商业 占比29.5%测算），建议分割如下： 备注：A1地块指标用够，A3地块商业指标约占总指标的29.5%；若两地块整体看待，混合容积率2.75。 6.3 经济指标配比二 历史文化街区 文物保护用地 民居 临街 一级商业 品质住宅价值区 中高端住宅价值区 高端住宅价值区 6.3 项目地块价值建议 城市人流迎接面 一线江景 一级商业价值 一线江景 二级商业价值 城区人流，商旅客群 6.4 项目开发目标 THANKS 2.7 自贡百货、超市概况 2.8 自贡百货、超市小结 通过对自贡百货、超市业态走访，综合得出以下结论： 竞争状况：当前已开业经营的百货有5家，另有2家筹备中，计划明年开业，百货业竞争相当激烈，均以价格战促销相互竞争； 定位档次：目前汇东新区的九鼎百货在软硬件定位上相对较高，其余几家无论在品牌档次上，还是空间布局、车位配备、服务管理上均为中低端档次，以中低收入群为主要客群，与其说是百货，在规划上更趋于卖场与超市结合，且规模均比较小。随着另外两家定位高端百货即将明年开业，可预见在业态规划上将进一步提升自贡百货发展水平，提供更现代的购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业中心，同时更加剧现有的百货业竞争，经营状况堪忧； 布局发展：老城区作为人口最密集区域，以及传统商贸核心区，已开业有3家百货，筹备中1家，未来5-8年仍将是百货业竞争的主战场。但从自贡中长期城市发展出发，随着人口逐步“南移”，汇东新区将是未来城市核心区，加之地势相对平坦，道路规划良好好，可预见汇东新区一站式购物中心将增多； 关于超市：当前自贡大型知名超市进驻较少，且分布不合理（过于集中于老城区），随着新住宅区的建成交付，社区型商业中的大型连锁超市将有较大发展机会。 酒店 自贡高星级酒店概况 酒店名称 位置 定位 体量 （㎡） 客房数 （套） 酒店管理 客群类型 开业 檀木林城市名人酒店 老城区檀木林 五星 约3.5万 234 名人酒店管理 私营业主、政府接待 2010年 汇东大酒店 汇东新区 丹桂大街 四星 约3万 224 自营 商务客、政府接待 2001年 雄飞假日酒店 老城区 解放路 四星 约2万 172 格林豪泰 商务客群 2002年 锦江国际大酒店 汇东新区 汇兴路 四星 约3万 约230 锦江 - 计划2011年 供应方面：自贡高星级酒店数量较少，切客房规模较小，低星级商务酒店较多，两者入住率均达80%以上，经营状况良好；当前高星级酒店在硬件及软件上均达不到四星级、五星级的定位要求，房价水平也较低； 需求方面：低星级酒店客群以打牌包房为主，高星级酒店以政府接待、会议、商务客为主； 经营收入：当前自贡酒店营业收入主要以客房收入为主导，餐饮、娱乐份额较少，有较大挖掘潜力。 ——自贡高星级酒店存在较大发展潜力。 2.9 自贡酒店概况 老城区地势崎岖，北高南低走势，坡度较多，交通易塞堵，便达性较差，不利于商业发展；新城区地势相对开阔、平坦，道路规划完善，交通顺畅，利于商业规划布局、发展； 老城区发展受限，受地势及拆迁成本较高影