某旅游度假公寓项目定位报告.pptVIP

全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 项目定价 大鹏镇所在区的度假休闲价值与东部对比系数为0.7924。 数据来源：深圳市东部滨海片区发展规划（2002） 大鹏镇所在区的居住开发价值与东部对比系数为0.7613。 大鹏与东部片区的居住价值和开发价值的对比系数 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 项目定价 大鹏镇所在区与东部对比系数区间为 0.76～0.804 大鹏计价综合系数 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 项目定价 顾客对目前两个区域的认可度对比系数 通过中原对顾客深度访谈和对欲购买东部度假型物业的顾客的随机调研， 顾客对目前两个区域的认可度对比系数为： 0.6～0.71 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 项目定价 通过上面分析，引入拉冈朗日插值计算方法，建立模型： 根据四元函数各自变量的变化范围，得出本项目价格可比系数变化区间为 0.68~0.75 对比系数计算方程 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 价格定位结论 据统计，2006年东部度假型公寓物业价格为11800元/㎡ 通过上述分析，可以初步确定大鹏片区公寓价格区间为： 8200~8850元/㎡ 本项目价格初步定位 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 价格定位结论 东部度假型公寓物业价格历年价格涨幅分析 东部滨海公寓物业价格上涨比较平稳，平均年增长率在10％左右。 数据来源：深圳中原深港研究中心06年房地产市场总结 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位 价格定位思路 可行性分析 对比系数研究 价格初步定位 东部价格曲线 价格定位结论 考虑到本项目将在07年底08年初面市，按照东部度假型物业年增长率10%递增，因此本项目售价＝ 9000~9500元/㎡ 本项目价格定位 KEY POINTS 客户定位 外区度假投资客为主； 以本区自住客为辅； 产品定位 产品定位为滨海度假休闲式公寓； 产品以单房、一房为主，二房、三房为辅； 形象与价格定位 形象语：Holo Coast 蔚蓝东部 · 假日基地； 案名：蔚蓝22° 均价9000~9500元/㎡ ； 谢 谢 聆 听 ！ 让心灵去度假…… * * 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位 客户定位思路 外区目标客户 本地目标客户 结合全国沿海物业、深圳东部度假型物业客户比例，预计外区客户 主力客户 辅助客户 目标客户确定 结合本地人口、需求，预计本地客户比例 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 客户定位思路 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位 目标客户确定（一）—— 全国滨海度假型物业的成交客户比例 从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可达到40%左右。 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 客户定位思路 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位 目标客户确定（二）——东部度假型物业客户比例分析 东部度假型物业的外区客户比例一直保持在较高的水位中，约在75%～80%左右。。 目标客户确定（三）——本地需求预计 行政村 常 住 暂 住 合 计 王母村 1452 6000 7452 鹏城村 1531 6300 7831 岭澳村 357 —— 357 水头村 522