物业服务合同签订与管理规约制定.pptVIP

1、物业禁止封阳台是否有法理依据？ ① 一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算，而封阳台则是算全面积，因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台，其实获得了面积差额的利益。 ② 阳台涉及到建筑的外立面，属于公共部分，牵涉到全体业主的利益，因此现在一般物管公司都对业主私自包阳台有所限制。主要出于对整个小区住宅的整体规划。 ③ 如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动，可以自行封闭阳台，但需要经相关设计单位以及建设行政主管部门的相关行政审批。  2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台？ ①《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 ② 第二十三条还提到，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 ③ 业主在签订购房合同前，一定要看清楚《临时业主公约》，如果有疑义及时提出来，签约后便要遵守公约相关规定。如果业主对《临时业主公约》条款有疑问，可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。 3、物业是否有权告业主私自包阳台？  ①因为《临时业主公约》属于格式合同，合同的主体应属于全体业主，违反《临时业主公约》，就是违反全体业主的权益。物业公司作为第三者，无权告业主。 ②《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后，有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司，也可以制定新的公约。 六：情景模拟 情景描述 我是某城区新住宅小区的业主委员会临时负责人，经各业主的讨论，同意选聘已物色和考察好了的某物业公司来管理小区。物业公司多次催我和他们签订服务合同，但因我文化水平不高，不太清楚该如何签订合同，为此特请教： 签订物业服务合同该注意些什么问题呢？ 如果签订了合同是否还必须公证才生效？ 请分组完成这一情景练习 　案例三：家住广州荔湾区的某业主于2001年买了一套商品房，2003年2月下旬她发现主人房卫生间的天花漏水，于是将该楼盘的发展商告上法庭，要求发展商维修，并赔偿经济损失3万多元。法院开庭后，该发展商辩解说，该业主没有证据证明卫生间天花渗水是由质量问题引起的，是否属于保修范围尚不能确定。法院最后认为业主（原告）既拿不出证据证明屋面渗漏是由房屋质量引起的，也无法举证是由楼上业主装修造成的，所以法院对其赔偿要求不予支持。 提问 1、有哪些漏水情形？ 2、面对漏水问题，如何处理？ 　一类是新建商品房因质量问题出现渗漏。若业主入住不到三年，房屋还在保修期内，业主可以要求发展商免费维修 　第二类是入住后重新装修过后导致渗漏。按施工合同找施工单位，施工单位也应有三年的保修期。 第三类是排水管道和防漏设施的使用年限已过，造成漏水。在管道和设施使用8-10年的时候要提早进行更换。 受漏水损害的一方应首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告；鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。 10 明晰房屋保修责任 范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中，对这一条已经作了明确规定，而在前期物业管理合同中定下这一条，当然更有利于业主维权。 六、前期物业服务合同签订的程序 1、公开招投标 2、签约前协商谈判 3、签订谅解备忘录 4、发送中标函 5、拟定并签订合同 6、备案 15日内 任务二 如何签订物业服务合同 一、物业服务合同的概念 是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 二、物业服务合同的性质 1、是民事合同中的无名合同。 物业服务 VS 物业管理 2、是服务合同 3、是不是委托合同？？ 【案例5】物业服务合同能随时解除吗？ [案情] 某花园由A物业管理公司提供管理和服务，小区业主委员会成立之后，与该物业管理公司签订了物业管理合同，一年后，业主委员会出具评审报告，对物业管理公司一年内的工作给予了肯定性评价。 但小区部分业主们认为，业主委员会并不能真正代