乡村土地金融项目简介.pptVIP

土地金融存在的主要问题 业务面窄，动作欠规范。以土地抵押贷款为主，业务运作模式单一，范围较窄，主要集中于土地和不动产开发领域。土地信托基金、土地证券化等业务还处于萌芽阶段。 资金渠道不畅、业务拓展滞后。土地金融的资金来源相对单一，主要依靠银行信贷和政府财政支持，难以满足土地市场交易和相关金融业务的需求。对政策性资金的依赖较强，在国家财政政策和信贷政策不断调整的过程中，不可避免地会出现波动和阻碍，从而影响土地金融业务的正常开展。 政策性业务与经营性业务的混淆。政策性土地金融业务主要是为了贯彻国家或地方征地的土地政策、产业政策和分配政策等服务的。例如鼓励基础性产业发展，引导土地的节约、集约利用等。这些对于土地金融的实施来看可能是不盈利的，甚至还会亏本。而对于一些商业性土地开发项目，相应的土地金融业务则应严格按照市场机制运行。土地管理体制和土地使用制度，土地取得、使用上的“双轨制”仍然存在，土地金融支持的优惠与否往往在一些权利部门手中，因此混淆政策性和经营性土地金融业务的情形时有发生。 土地金融的思路与发展模式 打通土地抵押贷款 发行土地信托产品 成立土地金融合作社 发行土地私募基金 发行土地开发债券 发行保险理财产品 成立土地担保公司 成立土地流转公司 实施土地资产证券化 发行土地基金 土地基金建立的必要性 利用基金的良好管理模式，归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金，用于土地开发及基础设施建设等，使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式，最终有利于土地资源的合理开发与利用。 可以缓解土地开发经营的资金瓶颈，促进土地资源的高效、合理利用。土地尤其是城市土地的开发经营一般都需要巨大的资金支持，分散的政府资金不仅在规模上难以支撑政府调控土地市场所需达到的土地控制规模，而且在时间上也难以适应不断变化的土地市场的需要。通过土地基金则可以有效地解决这一问题。 保障土地收益的公平合理分配。我国的土地资产是国有的，因此土地的收益理应由公众分享，建立公益性的土地基金，让公众可以平等参与土地开发经营有助于遏制土地收益的流失，促进土地收益的公平合理分配。 规范土地开发经营活动。建立土地基金一方面可以有效分离政府土地管理职能与政府必须调控或参与的土地经营活动，另一方面通过土地基金对私人、社区组织土地行为的经济扶持，可以最大限度地减少政府对经济主体土地资产经营的直接干预，更好地发挥土地市场的功能，实现土地资源的最优配置。 发行土地基金 土地基金的性质 从理论层面来看，土地基金包括公益性基金和经营性基金两大类。发行土地基金应该既包括为公共事务服务的公益性土地基金，也包括为获取资金盈利为目标的经营性土地基金。 从这两种基金的本质特征来看，前者主要是通过政府拨款或公共集资获取资金，且基金的使用范围也有着严格的规定； 后者主要是通过各类投资者的积累或投资获取资金，其使用方向和范围遵循利益最大化和风险最小化的基本原则 发行土地基金 土地基金的基本构成 基金投资人，也即受益人，如果是公益性土地基金，其投资人可以是国家或各级地方政府。若是经营性土地基金，其投资人可以包括一般的企事业单位或个人等。 基金投资公司，是基金投资人或受益人的集合，既可以由国家相关部门联合发起，也可以由特定投资公司承担。其目的都在于加强土地基金的管理和合法运作。 基金管理人，是专业化的土地资产管理机构，由他进行投资、理财，可以增强基金运作的透明度，提高基金的运作效率。 基金托管人，是基金资产的名义持有人与保管人，是基金的监督主体，也是土地基金投资公司以及基金管理人的联络中枢。如商业银行、储蓄银行、专业银行及信托投资公司等。 发行土地基金 土地基金的运作模式 基金投资人以授权管理或信托契约的方式将土地基金交由基金投资公司管理，或直接交给基金管理人运作，并由基金投资人或基金投资公司对基金管理人实施监督管理；基金管理人在获得土地基金的运作经营权后，可以将基金交付银行等基金托管人具体实施经营业务，基金管理人和托管人通过基金资产的托管建立信托契约关系。托管人运作经营基金所获得的收益在支付自己报酬之后应上缴基金投资人。 创新金融模式：土地证券化 土地证券化的意义 有利于土地市场的持续稳定发展。众所周知，土地市场的有序运行和发展需要大量的资金支持，而目前的资金来源主要依赖于土地抵押贷款，尽管通过设立专业性的土地银行和发行土地基金也可以在一定程度上弥补土地市场运作资金的不足，但从长远来看还是不够的。利用证券化的融资机制不仅可以吸收众多的社会闲散资金，而且还能够将投资风险分散在众多投资者身上，对保障土地市场的运行作用显著； 是有利于金融机构转移风险。由于目前土地金融业务仍是以银行信贷为主，致使信贷机构会因地产市场的剧烈波动