商业地产项目开发控制要点报告.pptVIP

管理重点 -施工管理 管理重点 -成本控制 管理重点 -开业支持 管理重点 –文档管理 Project Filing Structure项目文档构架 000 　 　 　 　 　 　 　 　 个人文件 100 Client Coorepondence 　 　 　 　 业主文件 200 Project ExecutionProgramming 　 　 　 项目执行和计划 300 Cost PlanRisk Management 　 　 　 成本计划及风险管理 400 Consultants 　 　 　 　 　 　 顾问 500 Project MonitoringReporting 　 　 　 项目监督及报告 600 Developer 　 　 　 　 　 　 发展商 700 Construction 　 　 　 　 　 施工 800 Contract Management 　 　 　 　 合约管理 900 Design Management 　 　 　 　 设计管理 项目运营阶段需要注意的几个事项 商业项目-运营阶段的要点 商业项目的选址和定位 商业项目的定位的三部曲： 选址： 项目定位： 业态规划： 商业地产项目-饱和指数 人均饱和商业面积（国际惯例）： 一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ；低于 3000，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积！） 商圈的零售饱和指数： 一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要，饱和指数表面一个商圈锁能支持的商店不可能超过一个固定数量 饱和指数可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中：IRS—饱和指数 C-商圈内的潜在顾客数目 RE –商圈内消费者人均零售支出 RF----商圈内商店的营业面积 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为。。。 TRS =100000*25/144000=17.36 IRS 越大，则意味着该商圈内的饱和度越低，该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高，在不同的商圈内，应选择零售饱和指数较低的商圈开店。 商业项目规划设计 商业规划设计 商业项目功能规划 商业功能规划 投资回收评估 开发计划 市场推广 综合比较 开发策略 确认初步方案 商业项目方案确认 商业项目功能设计的几个关键控制项目 业态确定：主次力业态、餐饮等的配比、位置、面积等 停车场：车位数量、限高、卸货区及通道的宽度、高度、回转半径等 动线设计：车流、人流、物流动线、 中庭位置、大小、数量及与项目的符合性、特色性 消防合规性： 电梯：满足动线需求及升级条件 机电及预留：（包括井道、设备间预留，容量预留） 装修： 标识：必须准确、清晰、人性化 景观： 项目升级的阶段： 1、开业前的升级 2、营业后的升级（根据投资商的投资策略）： 商业项目-改造升级 1、停业升级 2、营业升级 关于商业项目，在前期必需升级改造方面的考虑： 未来追求更大的回报率，商业项目必须在运营中进行逐步升级，以应对市场的变化，故在项目建设初期务必考虑后期升级的基础条件，做到有级可升、灵活应对。这也是商业项目与住宅项目最大的区别之一。 所以：商业项目的设计、施工应该是有前瞻型的，设计时做到该留的务必留，该省的也必须得省，应该做到前期花小钱后期省大钱。 施工时根据招商进展情况，结合施工进度，做到灵活应对，合理判断后续施工风险，避免浪费和延误。 项目管理-流程与分工 项目规划-业态概念架构（参考） 停车场 主力业态（超市） 停车场 B2 B1 零售业态 次主力业态（快时尚餐饮） 特色餐饮，一拖二 儿童类 次主力业态及特色餐饮 主力业态-影院或主题KTV F1 F4 F3 F2 F5 主力业态-影院或主题KTV 设备机房 零售业态 次主力业态（零售类） 次主力业态（零售类）、一拖二 教育、娱乐、电玩等 零售业态 特色餐饮 项目规划-建议 针对本项目的初步方案，提出如下建议： 1、在规划许可的前提下，扩大楼体的占地面积， 2、将酒店和办公楼的的塔楼尽量摆放在项目的后侧，以增加临街面商铺的面积 3、酒店、公寓、办公楼的出入口和大门设置在项目两侧，可以在临街面设置酒店和办公室的LOGO； 4、需要考虑后期的物业管理形式，酒店、公寓、办公的机电系统与商业分开设置； 5、首层商铺尽量采用临街形式，可以增加回报率。 6、酒店、公寓、办公除大厅设