项目假设开发法法及其应用.pptVIP

课题四 假设开发法估价测算中各项的求取 注意： 待开发房地产价值及其取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。 后续的建设成本、管理费用和销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间（如开发期间或建造期间）内不断发生，但在计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。 测算后续开发利润时，要注意成本法中讲过的利润率与其计算基数的相互匹配。 另外要注意，利润率是指总利润率还是年平均利润率。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取 四、折现率 折现率是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润两部分，因而采用现金流量折现法（动态方法）测算待开发房地产价值时，不再单独进行投资利息和开发利润计算。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取 五、假设开发法估价测算示例 【例6-1】某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地后分块转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用经测算为2.5亿元／km2；贷款年利率为8％；土地开发的年平均投资利润率为10％；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6％和4％。 请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 五、假设开发法估价测算示例 【解】估价时点为购买该成片荒地之日（现在），并设该成片荒地的总价为V，则： （1）开发完成后的熟地总价值＝800× 2 000 000×60％＝9.6(亿元) （2）该成片荒地取得税费总额＝V×4%＝0.04 V(亿元) （3）建设成本、管理费用和销售费用总额＝2.5×2＝5(亿元) （4）投资利息总额＝(V +0.04V )×[(1+8％)3 -1]+5×[(1+8％)1.5 -1) ＝0.27 V +0.612(亿元) （5）转让开发完成后的熟地税费总额＝9.6×6％＝0.576(亿元) （6）开发利润总额＝(V + V×4%)×10％×3+5×10%×1.5 ＝0.312V +0.75(亿元) （7）V＝9.6-0.04V -5-(0.27V +0.612)-0.576-(0.312V +0.75) V＝1.641(亿元) 故：该成片荒地总价＝1.641 (亿元) 该成片荒地单价＝164 100 000/2 000 000＝82.05(元／m2) 五、假设开发法估价测算示例 【例6-2】 五、假设开发法估价测算示例 【例6-3】 五、假设开发法估价测算示例 【例6-4】 项目六： 假设开发法及其应用 房地产估价 项目六 假设开发法及其应用 学习目标 【知识目标】 （1）理解假设开发法的适用对象和条件 （2）掌握假设开发法的基本公式 （3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用 【能力目标】 （1）能界定假设开发法的适用对象 （2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 （3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算 项目六 假设开发法及其应用 项目分析 【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实例来分析和掌握假设开发法的应用。 项目六 假设开发法及其应用 【情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工程目前结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5～26层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层部分和5～8层的住宅部分作抵押，向银行申请抵押贷款。你所在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派你为该估价项目负责人。 请说明评估该项目拟优先选用的估价方法、技术路线及理由，并说明确定评估价值时需考虑的主要因素。 项目六 假设开发法及其应用 本项目基本知识与技能 课题一 认识假设开发法 课题二 假设开发法估价公式 课题三 现金流量折现法和传统方法 课题四 假设开发法计算中各项的求取 课题五 假设开发法应用实例 课题一 认识假设开发法 一、假设开发法概念与理论原理 1．假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是预