住宅项目市场投资调研报告课件.pptVIP

Weaknesses 劣势 传统化工工 业区，发展住 宅环境不占 优势 周边经适房、 回迁房货量大， 整体价格偏低， 去化率低 行政、商业 中心南迁， 投资与自住 均不占优势 县城常驻人口少（10万），乡镇购房目标客户被周边县市拦截 30亩地块体量小，开发平均成本高 微山县一中、新汽车站新校区已南迁 打车起步价4元 典型小城 城市建设发展初期， 购买力达不到 旅游城市， 北城地块不利 住宅投资 Opportunities 机会 项目200米（建设路）银座 商城入驻，招商达95%，只租不卖。 北部地皮相对较低，吸引部分城市边缘刚需客户。 机会点50% 市场培育期至少3年 机会点30% 北城商品房刚需客户争夺厉害 Threats 威胁 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 鹿鸣新城 文城时代 瑞景华庭 商业街回迁房 微山湖建材城旁回迁房 夏阳社区（回迁） 货量大，价格低，呈包围之势 商品房货值低、货量大，去化慢 威胁点数 商品房 经适房、回迁房 实景图 项目调研总结及建议 第三篇章 微山宏观市场不利 投资回报周期长 投资回报点低 NO:投资可行性不高 微山商品房受多方挤压， 市场空间小 北城投资不占优势 城区人口密度小 购房客户多选择按揭 总结：微山宏观市场不利 项目调研总结及建议 第三篇章 微山宏观市场不利 投资回报周期长 投资回报点低 NO:投资可行性不高 总结：投资回报周期长，资金回笼慢 客群多为矿工、教师、事业人员，公积金和工资还款 南部属于城市重点、先行建设发展区域 目标客群单一， 商品房有价无市。 经适房和回迁房低价冲击市场需求。 非规划中心 去化速度慢 市场严重饱和 按揭还款多 项目调研总结及建议 第三篇章 微山宏观市场不利 投资回报周期长 投资回报点低 NO:投资可行性不高 项目小，开发成本均价高 大量回迁房拉低均价 微山整体房价偏低，北城属低谷值 总结：投资回报点低 项目调研总结及建议 第三篇章 微山宏观市场不利 投资回报周期长 投资回报点低 NO:投资可行性不高 高风险 （投入高、回 笼慢） 竞争激烈 （经适房、 回迁房大， 周边项目 存货量大） 区域位置 不理想 （化工厂工业区） 投资可行性不高 forgive 时机 不佳 （政府南迁） 建议：NO目前投资不可行 微山住宅项目市场投资调研报告 2014年1月 山东东建投资管理有限公司 第一篇章 枣庄（东） 徐州（南） 鱼台（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 东 枣庄（东） 徐州（南） 鱼台（西） 济宁、邹城（北） 微山与周边县市区位 第一篇章 枣庄（东） 徐州（南） 鱼台（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 枣庄 东 人口：百万大城 经济：中国商业城市百强之一，中国城市竞争力百强之一。 地产：2012年销售新建商品住宅211.3万平方米；销售额64.7亿元。 第一篇章 薛城、滕州、邹城（东） 徐州（南） 鱼台、微山湖（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 徐州 南 人口：常住人口976.66万 经济： 2012年GDP总量4016亿，中国经济30强城市 地产：2013年房地产开发投资额为350.35亿元，同比增长26.8% 第一篇章 薛城、滕州、邹城（东） 徐州（南） 鱼台（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 鱼台 西 人口：8万 经济：生产总值119.27亿元 支柱产业：渔业、旅游 第一篇章 薛城、滕州、邹城（东） 徐州（南） 鱼台、微山湖（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 济宁 邹城 北 济宁市 人口：847.08万 经济：生产总值3189.37亿元 地产：投资额约219亿元。 邹城市 人口：115万 经济：主营业务收入1380亿 地产：住宅存量面积20万方， 非住宅存量98万方。 第一篇章 薛城、滕州、邹城（东） 徐州（南） 鱼台、微山湖（西） 济宁、邹城（北） 微山与之关系（经济、地产） 微山及周边县市掠影 四面埋伏 枣庄薛城区距离微山30分钟车程，微山过半学生薛城就读！ 细长地形 鱼台毗邻微山湖，分流微山旅游产业、渔业收入！ 济宁邹城城市边缘吸纳大部分微山北部人！ 徐州经济收入高、交通发达，微山南部人徐州安家！ 聚焦微山投资项目 第二篇章 宏观市场综述与评析 项目概况 项目竞品调研解析 目标消费群分析 项目SWOT 客群分流 教育短板 城市南迁 收入限制 群羊市场 “农村包围城市”催生大批经适房和回迁房 经适房、回迁房对商品房形成群羊围攻 客