新城项目调查报告.pptVIP

* 四、青岛别墅客群构成 第四章、青岛别墅市场研究 核心人群 外围人群 潜在人群 青岛本地富裕人群 山东尤其是胶东富裕人群 中国北方富豪及部分以韩国为首的外国人 青岛别墅70%由本地及本省人群消化，但正逐渐向外省及国外人群变化 四、青岛别墅客群构成 青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在40-50这个年龄段，其次是50岁以上和30-40，所占比例分别是20% 从客源分析，购买别墅的客户主要来自青岛市内七区，占77%；省内、省外、客户各占7%和8% 立足别墅，从现有别墅客群初步研判，他们的特征 成功、理性、拥有权力和财富积累的，40岁以上客群是别墅的主力购买客户。 恋“青岛”情节显著，尤其以本地人为主，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。 第五章、案例研究 一、即墨麗山国际 二、城阳龙湖滟澜海岸 三、崂山石湾山庄 四、中信森林湖 案例研究的意义： 青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。 通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律 第五章、案例研究 一、即墨麗山国际 定位：郊区别墅，第一居所 第五章、案例研究 一、即墨麗山国际 产品特点： 1、即墨市以第二居所的度假产品为主，它是首个以第一居所为目标的别墅产品 2、山地+湖景，独特的环境资源 3、极强的环境营造能力、户型舒适度较高、本土企业的产品塑造能力很强 客户特点 1、主要为即墨本地富人购买，少量不需要早九晚五的青岛市区富裕阶层也购买 销售： 10.11开盘至今销售78套房，剩余16套房源，月均10套左右 客户语录： “我觉得龙湖潜力更大，毕竟是牌子货，而且在青岛也算比较近了” “不喜欢龙湖，跟在沼泽地上建的似的 ” “我还是比较看好龙湖点，从位置，开发商上都完爆骊山国际 ” 即墨与城阳龙湖相比城阳的区域价值更大， 同时可以看到大品牌正在青岛市民心里扎根 第五章、案例研究 二、城阳龙湖滟澜海岸 定位：城市别墅 第五章、案例研究 第五章、案例研究 二、城阳龙湖滟澜海岸 产品特点 1、龙湖一贯的景观附加值 2、用夹墙创造性解决了不批独栋产品的问题，创造出“合院景观” 3、在区域环境认可度低的背景下，通过小环境打造、通过区位交通优势和品牌定位第一居所，获得市场成功 客户特点 1、青岛中产阶层疯狂购买，自住和投资比例各占一半 销售 10.10月开盘，销售478套，月均53套 客户语录 “好消息！双埠立交开通啦！到市区真的方便啦！ 同事和我说的，早上他从卓越蔚蓝群岛开始及时，经双埠立交走环湾大道，到达南京路，全程用了25分钟，太给力啦” “还没有住进去，不过景观绿化做得还是相当给力的 ” 第五章、案例研究 三、崂山石湾山庄 定位：青岛绝版别墅区 三、崂山石湾山庄 产品特点 1、”唯一性“的崂山资源+石老人浴场 2、产品本身设计点很少，密度很大 3、出行并不便利 客户特点 1、青岛和外地（山东本省）顶尖富豪 销售 总共24套，一年销售6套 第五章、案例研究 四、中信森林湖 定位：第二度假居所 第五章、案例研究 四、中信森林湖 产品特点 1、兵营式排列，资源占有度平均 2、纯独栋和联排产品，没有高层 3、外围环境优秀，有高尔夫、游艇、五星酒店、奥特莱斯等高端配套 客户特点 1、一期主要是胶州本地财富人群，二期少量青岛市区人群 销售 11.03共计266套，销售217套，月均45套 青岛人对胶州的看法 “胶州啊，你怎么不说在四线五线城市更便宜啊~” “请问是胶州什么乡哪个村滴房子？？？ ” “真的吗？我觉得那边的环境很不错” 普通市区客户对于胶州仍有心理上的距离与排斥感 第五章、案例研究 第六章、地块研究