试论商品房消费信贷合同效力关联性的认定和处理.pdfVIP

·经济与法 · 试论商品房消费信贷 合同效力关联性的认定和处理 周显志 (暨南大学法学院常务副院长 、教授 、博士 , 广东 　广州 　5 10632) ( ) 张燕红 暨南大学法学院硕士研究生 , 广东 　广州 　5 10632 [ 内 容 提 要] 买卖合同和担保贷款合同共同组成商品房消费信贷法律关系, 两者既互相独立又紧密联 系, 两合同的效力及其履行彼此互相影响。本文旨在通过分析我国现有的规制两合同效力关联性的法律规定和 考察发达国家的住房消费信贷制度 , 探讨如何认定和处理商品房消费信贷的合同效力关联性问题。 [ 关 　键 　词] 商品房消费信贷 ; 关联性 ; 消费者权益 [ 中图分类号] D9236 　[ 文献标识码]A 　[ 文 章 编 号] 1000 - 6249 (2005) 0 1 - 0022 - 03 　 　　一、商品房消费信贷合同关系之分析 提和基础 , 卖方和银行可能在协议中约定卖方提供贷款 近年来我国的商品房交易迅速发展 , 而其中相当大 担保 , 从而使卖方成为贷款合同的保证人。买卖合同和 的比例是买方通过银行信贷购买商品房 , 这构成了我国 贷款合同是相对独立的法律关系 , 但两者间是否存在主 消费信贷的重要组成部分。商品房消费信贷具备消费信 从合同关系 , 即贷款合同是否是买卖合同的从合同, 目 ( 贷的基本特征 , 主要存在买方、卖方和提供信贷方 一 前尚存在一定的争议 , 但在司法实践中则倾向于认定两 ) 般是银行 三方当事人 , 主要由买卖合同关系和信贷合 者不具备主从关系 , 如 《广东省高级人民法院关于审理 同关系组成 , 这两个合同关系互为前提但又互相独立 , 商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第 5 条 共同构成消费信贷法律关系的整体 , 其中一个合同的履 明确规定: “商品房买卖合同与借款合同不存在主从合 行必定会影响另一合同, 尤其是因受传统思维习惯的影 同的关系 , 商品房买卖合同无效的, 借款合同不因此而 响, 作为消费者的买方容易产生误解而将这两个合同关 无效。”笔者认为 , 两合同在主体、客体以及内容等基 系混为一体 , 认为卖方和银行方为同一利益实体 , 尤其 本合同要素上存在很大的差异 , 而在实践中产生的争议 是在其利益受到卖方侵害时其还贷意愿下降甚至拒绝还 也正是基于两合同的独立性以及三方当事人存在互相独 贷 , 从而产生的纠纷和案件近年来日益增加 。因此应在 立甚至对立的利益关系而产生 , 因此 , 买卖合同和贷款 法律法规中对合同的效力关联性做出明确的规定 , 通过 合同并非主从合同关系。 法律对组成消费信贷法律关系的买卖合同和贷款担保合 二、基于合同效力关联性产生的争议以及目前法律 同的效力及其相互联系作出明确的规定 , 有利于减少纠 对合同效力的认定与处理 纷以及更好地保护消费者权益 , 这是我国将来的消费信 在我国的实践中, 基于合同的关联效力产生的纠纷 贷立法不可忽视的重要内容。 主要有以下两方面 : 一是贷款合同对买卖合同的影响。 在商品房消费信贷中, 一般存在三个合同关系: 一 在我国的商品房消费信贷中, 其程序往往是先签订买卖 是商品房的买卖合同关系; 二是买