香港内地房地产业市场特质差异比较研究.pdfVIP

第十届全国区域经济学学科建设年会论文集  香港与内地房地产业市场特质差异比较研究 ∗ 曹艳 摘要：随着房地产业对经济增长的贡献越来越大，其呈现出来的市场特质值得深入探索。本文对内地房地产市场和香 港房地产市场的特质进行比较研究，主要从产业的重要性、土地资源的稀缺性、市场发育程度、流动性、市场的集中度、 以及市场的波动性六个方面展开分析，以期总结出香港与内地房地产业市场特质的差异，为政策制定者提供依据。 关键词：房地产；市场特质;内地；香港 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要 枢纽，在城市经济发展中起着核心作用，作为社会生产和生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源， 房地产业不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且影响到一个国家的城市化进程。 内地房地产市场发展二十几年，一直实行的是土地招拍挂制度，而“香港模式”起着借鉴作用，中国目 前的房地产状况，某些方面还是与香港类似的，所以本文的探索具有一定的实践意义。 1 香港与内地房地产业发展概况 目前，香港房地产的发展历史与香港经济产业机构变迁是密不可分的，从近代历史看来，香港的经 济发展经历了两次重要的经济转型，第一次是工业化转型，第二次是服务业转型。迄今为止，香港是著 名的国际贸易金融和航运中心，由于其特殊的经济结构，房地产业是名副其实的支柱产业，曾经香港的 地产从业人员甚至占到所有从业人口的十分之一，可见地产业对经济贡献之大。 我国房地产业的发展是与改革开放以及社会主义市场经济的发展紧紧联系在一起的，20 世纪80 年代 中期，我国真正意义上的现代房地产业开始萌芽，并有了初步的发展；80 年代后期，开始实行城镇土地 使用权的批租制度改革，国内各经济实体在经济交往中也逐步把房地产作为生产要素计价，并纳入到特 定的商品范围之中，20 世纪 90 年特别是 1992 年邓小平同志南方讲话和十四大召开以来，房地产业作为 一个相对独立的产业部门，开始成为我国国民经济发展的一个新兴领域，随着我国城镇居民收入水平的 提高，产业结构的合理调整，城市化进程的不断加快，我国房地产业得到了更快的发展。进入新世纪， 我国经济继续保持快速增长，全国城市化和城乡一体化进程加快，房地产开发投资和销售迅速增长。 2 香港与内地房地产业市场特质比较 2.1 产业的重要性 从前述中国内地房地产市场和香港房地产市场历程的梳理中可以看出，房地产业都属于支柱性产业， 在国民经济总量中占有重要的地位。香港由 80年代开始，其制造业大部分转移到内地，各类服务业高速 成长，实现了从制造业转向服务业的第二次经济转型，尤其是近 30 年来迅速发展，地产业已成为香港经 济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。 而内地房地产业由于经济体制的改革以及人口激增对住房的需求日益加大，且由于房地产业与其他 ∗ 作者简介：女，湘潭人，暨南大学特区经济研究所硕士研究生，研究方向为区域经济、服务业 284 第十届全国区域经济学学科建设年会论文集  产业关联度较高，尤其是土地收入是中央及地方政府财政收入的重要来源，使得房地产业在国民经济中 的地位越来越高。 2.1.1 房地产业增加值逐年增长，占 GDP 的比重相对来说比较稳定。 从表 1 中可以看出，香港与内地的房地产业创造的增加值均逐年提升，对经济增长的作用不断增大， 从 2000 年至 2008 年内地房地产业增加值对 GDP 的比重平均为 4.6%，香港房地产业增加值占 GDP 比重平 均则为 4.4%，略低于内地，总体来说，香港内地的比重都处于稳定稍有波动阶段。此外，本文计算的是 狭义的房地产指标，如考虑楼宇物业以及建筑业等，根据数据计算可得，房地产占 GDP 比重平均可达 18.3%，具有相对优势。 表 1 内地与香港房地