滨海市政置业公司房地产项目成本控制讲义-地产资料.ppt

房地产项目 成本控制 滨海市政置业公司运营部 2008年4月 目录 序言 房地产项目加强成本控制的必要性 房地产项目成本控制的宗旨 房地产开发成本控制的现状和难点 从立项到工程决算各环节的成本控制等 归纳 结束语 序 言 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须加强销售外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。 房地产企业加强成本控制的必要性 1、房地产开发的经营特点：房地产开发与别的行业不一样的地方是：不是所有的成本都发生了才能进行销售并制定售价，而是预估成本并控制住成本，在大部分成本还未确定的情况下就要销售，因此将成本控制住，才能确保利润的实现； 房地产企业加强成本控制的必要性 2、市场的利润空间已经越来越小，消费者越来越理性，成本一旦失控，则可能达不到原定的利润要求； 房地产企业加强成本控制的必要性 3、拿地主要通过公开拍卖取得，只有出价最高才能拿到土地，因此土地成本已成为一种劣势； 房地产企业加强成本控制的必要性 4、成本控制水平是企业管理的内功； 5、是企业实现利润最大化的保证； 房地产企业加强成本控制的必要性 6、企业所有的经营管理活动所面临的压力实际上都包含成本的压力，成本管理水平会成为企业的竞争力之一。 房地产项目成本控制的宗旨 在适销和保质的前提下，力求经济合理性最大，即最大限度地降低产品进入市场的成本（成本最小化），获取最大利润（利润最大化），同时使用户的价值最大化和用户成本最小化，从而使得企业获得市场美誉度，获得可持续发展。 房地产开发成本控制的现状和难点 1、成本管理的过程缺乏科学性和全面性。 房地产开发成本控制的现状和难点 2、不确定性成本管理或风险成本管理是成本管理中的弱项。 房地产开发成本控制的现状和难点 3、内部控制薄弱，偏重事后控制。 房地产开发成本控制的现状和难点 4、由于建筑市场材料和设备价格的波动，以及银行利率调整等，增加了不确定性成本管理的难度。 房地产开发成本控制的现状和难点 5、由于市场竞争激烈，资金回收压力大，需要加快项目进度。但是往往是：设计未完善就招标、施工阶段边设计边施工。施工图设计未能在招标、施工之前完成，造成在项目前期无法对目标成本进行准确测算；同时由于设计不完善，造成设计变更多，返工多，直接增加施工成本。 房地产开发成本控制的现状和难点 6、由于各种原因，监控不力等，造成工期拖延，将间接增加资金成本、管理成本、减少经营效益等。 房地产开发成本控制的现状和难点 7、成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测，企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性，可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加，直接影响资金使用率，增加企业的资金成本。 房地产开发成本控制的现状和难点 8、单纯从省钱的角度出发，影响品质，客户投拆多。 房地产开发成本控制的现状和难点 9、在项目实施过程中，对成本的跟踪控制力度不够，预控效果差，直接丧失许多节省投资的机会。 立项或投资决策环节的成本控制 由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 主要控制：征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等。 规划设计环节的成本控制 该阶段所占权重最大； 具有“一锤定音”的地位和作用，是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本； 基本原则：周密规划，科学讨论，严格审批。 规划设计环节的成本控制 主要包括规划方案、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计（小区建筑物功能、市政配套方案、环境方案、智能化）、设计变更、材料设备，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂； 招投标环节的成本控制 这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。 投标单位实力：1）资质；（2）管理水平；（3）技术力量；（4）历史记录；（5）资金实力；（6）合作经历 招投标书内容 施工环节成本控制 应注意两大方面：一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付； 由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的； 这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。 材料及设备采购环节成本控制 核心要素是计划和信息； 通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 销售环节成本控制 一般是按比例控制； 一旦制订了费用目标总额，具