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浅析房地产企业的动态成本管理 郑 倩 (南京广播电视大学 南京 ) 210036 【摘要】本文在阐述房地产企业动态成本管理内涵的基础上,论述了房地产企业实施动态成本管理的条件、方法和效 果,以为房地产企业的成本管理提供借鉴。 【关键词】房地产企业 动态成本 管理 在房地产项目开发过程中,由于客观条件改变和市场波 理。项目成本可划分为已开发成本和待开发成本,一个项目刚 动的影响,如建材价格变动、工程设计修改或因业主责任引起 开发时由较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的 工期延误、国家预算定额调整等因素影响,常常使工程项目的 状态,两者此消彼长的过程体现了开发进度的加深。已发生成 实际成本难以确定,给目标成本管理带来了很大的困难。为了 本中分为合同性成本与非合同性成本,前者又可进一步分为 实现工程项目预期的成本目标,房地产企业必须自始至终对 已结算成本和未结算成本。这些都是工程项目动态成本管理 成本进行监督、控制、调整和修正。基于此,本文拟对房地产企 的内涵。显然,这是一个包括工程合同、预算、变更签证、成本 业实施动态成本管理与控制作一探讨。 结算管理等全项目的管理系统。 一、房地产企业动态成本及其管理的涵义 二、房地产企业动态成本管理的条件 1.房地产企业动态成本的涵义。动态成本,即实时反映 1.企业管理组织的支持———设立成本管理中心。对于房 的实际成本。它由未结算合同性成本、已结算合同性成本、非 地产企业来说,实施动态成本管理必须有相应的组织变革。对 合同性成本和待发生成本构成。非合同性成本是指发生在一 组织进行变革,实际上就是对组织的职能进行扩大和延伸。大 个工程项目所有没有合同的支出,例如报建费、管理费等,虽 多数房地产企业设置了预决算部门,而没有成本管理部门。预 然这部分成本所占的比重不大,但是为了准确统计工程项目 决算部门只侧重于进行合同的预算、决算和工程招标,而将成 的全部成本,非常有必要对这类成本进行统一管理。房地产企 本管理的责任推给了财务部门。其实,财务部门对基建工作并 业动态成本的构成参见图 。 不很熟悉,因而对具体的工程预决算并不很在行,很难掌握成 1 本的降低点在哪里。而且,财务部门所做的成本管理工作主要 侧重于事后的成本核算,很难对成本做到实时的调控管理。所 以应该成立专门的成本管理部门,或扩大预决算部门的职责 使其除继续负责预决算之外,还要负责对工程全过程的成本 包括管理费用进行管理,这种成本管理是全面、动态的成本管 理,而不仅仅是对项目进行一般的成本核算。另外,成本管理 部门仅仅做好预决算远远不够,还必须担当起成本管理当中 主要的协调人角色,因为成本管理过程是一个全员参与的过 程,客观上需要有一个部门担当牵头组织的角色。 2.信息技术的支持———建立成本管理数据库。为了支持