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税法理论与实务 Theory and Practice of Tax Law 房产税的物权法基础 ◆ 赵廉慧 内容提要：在论证开征房产税的时候，平抑房价，缩小收入差距等社会 目标是最常见的现实理由。不过，税制为法律制度，本文从物权法的基 本原理入手，论证开征房产税的法律正当性和前提，主张夯实土地使用 权人的财产权人地位，把建设用地使用权作为房产税的征税对象，处理 好房产税和土地出让金的关系。 关键词：房产税 用益物权 土地出让金 住房是民生问题，房产税的问题和住房问题、 或者说是不完整的物权，但是仍然属于物权，属于 民生问题密切相关。房价高企不可避免成为刺激 狭义的不动产财产权，所以征税的对象应包括房 房产税出台的现实契机，而平抑房价也被很多人 产（所有权）和地产（土地的建设用地所有权、他 拿来作为论证房产税正当性的理由。不过，税制的 物权）。顾名思义，财产税的征税对象是财产或者 本质是法律制度，因此，在对新增税制（或者改造 财产权，而没有要求一定是所有权，所以，征税对 旧有税制）的正当性进行论证的时候，除了论证这 象包括建设用地使用权并没有问题。 种制度的经济合理性、社会对其需求的现实性之 从价值形成上看，房地产之中，房产和地产的 外，更要有法律上正当性的论证。税法本质上和物 价值联系在一起，密不可分。建设用地若没有上面 权法一样，属于财产法制度，都是对财产进行分配 的房屋，不成为房地产；房产离了地产，更是成了 和再分配的制度。房地产税的征收是否有坚实的 空中楼阁。房产的价值中最重要的是地产的空间位 财产法基础，能否和现有的法律制度体系相协调， 置和朝向等因素，是基于土地的基础性地位而形成 是否有正当性，这是本文关注的核心问题。 的价值，而构成房产的钢筋水泥为消耗品，只会不 断地老化折旧，价值只会不断地降低，房产中如果 一、作为课税对象的 “财产”之范围 不包括地产的权利，则到达其使用年限后，只会是 房产税的性质是财产税，其课税对象是企业和 一堆毫无价值的废墟。因此如果抛开地产的因素，房 个人所拥有的不动产。不过，这里的不动产所包括 产本身的价值是微不足道的。也正是因为地产的存 的范围需要进一步界定。虽然名曰房产税，这里的 在，才使房地产整体成为中国人心目中的“恒产”， “不动产”应包括“房产”和“地产”两个方面。就 其价值才有不断提升的可能和空间。进一步说，如 房产而言，由于房主持有房屋所有权证，房主对房 果不承认地产的私人财产权属性，私人房地产的价 屋的所有权一般没有什么争议。而地产的所有权 值是十分有限的。事实上，财产税的立论依据之一， 属于国家，私人所拥有的是“建设用地使用权”，对 就是因为拥有者可以从资产升值中获得收益。也就 于这种权利的性质有不同的理解。有人说是一种 是说，房地产作为一种可以升值的资产，作为一种 租赁权，有人说是一种所有权。从法律上看这些认 可以征收财产税的对象，其核心对象只可能是对地 识都是不准确的。根据物权法的规定，这种权利的 产的权利，只是，这种权利并不一定要求是所有权。 属性为用益物权，用益物权虽然是一种限制物权， 基于我国房地产管理的体制，虽然房产和地产 42 《税务研究》2011.4总第311期 「Theory and Practice of Tax Law 税法理论与实务」 归属于不同的职能部门管理，但是，根据《物权法》 立也缺乏坚实和稳定的基础。 第一百八十二条，土地使用权和房屋所有权是不 我国的特殊性在于，基于国家的公有制性质， 可分离存在和转让的。因此，将房产所有权和土地 国家拥有对最基本财富的控制，国家不允许土地 使用权一并作为征税对象是必要的。不管新税种 私有。但是，用益物权制度正是力图解决土地所有 的名字是叫物业税、房产税还是房地产税，其课税 权的公有和使用权的私有之间矛盾的制度，