韩囯ABCP融资方式在房地产项目融资中的应用分析.pdfVIP

确州警列2011．03 L N ZHoU XUE KAN 韩国ABCP融资方式在房地产项 目融资中的应用分析 韩耶莉 (中国人民大学 土地管理系，北京 100872) [摘要] 随着韩国房地产项 目融资证券化的发展，产生了新的融资证券化形式PFABCP，ABCP最初是为了ABS循环发 行而引进的，最近几年发展态势良好，对房地产项 目融资证券化提供了便利。文章首先对房地产项 目融资证券化中ABS和 ABCP进行了比较 ，然后从背景、发展现状、存在的问题三个角度进行 了分析说明，从而对 当前房地产项 目融资ABCP的应用 提 出了几点政策性建议 。 [关键词] 项 目融资；资产证券化；资产抵押商业票据 [中图分类号]F279．17 [文献标识码]A [文章编号]1005—3492(2011)03—0074—05 [收稿 日期] 2010—10—21 [作者简介]韩耶莉，女，中国人民大学土地管理系博士生，山东理工大学管理学院副教授 ，主要研究方向为组织行为与人 力资源管理。 一 、 房地产项 目融资证券化 (PFABS，PFAB— 灵活的ABCP方式。 CP) 1．ProjectFinancingABS(AssetBackedSecuri— 与韩国房地产开发项 目相关的 PF(projectfi— ties) nancing)Loan是 1997年金融危机 以后 以企业金融 ABS项 目融资(PFABS)是以开发商开发项 目 变形的形式引进的PF方法之一，类似于一般的担 所必要的经营资金及用地购买资金等项 目相关的贷 保贷款结构，但有一点不同的是其以贷款机构特定 款债券(projectFinancingLoan)为基础 ，SPC发行的 项 目中未来发生的收益等现金流作为偿还资源。但 资产证券化证券。对于ABS项 目融资 (PFABS)信 是与韩 国房地产开发项 目相关的项 目融资 (PF 用等级的判断依据包括 PF相关的资产现金流，建 Loan)不仅以项 目的现金流，还以物质上的担保 、对 筑商的信用等级以及建筑商对贷款债券的债务承担 债务人的担保或建筑商的连带担保等信用增级作为 或连带担保等信用增级。ABS项 目融资 (PFABS) 前提，与项 目融资(PF)有原则上的区别。它随着韩 的发行模式与一般的ABS模式相同，是贷款机构对 国房地产开发事业的具体情况而变化，并且得到了 证券化公司(SPC)转让贷款债券 ，SPC(特殊 目的公 快速发展。 司，SpecialPurposeCompany)发行ABS售给投资者 与房地产开发项 目相关的PFLoan证券化指的 的模式。 是将房地产开发商的贷款债券进行证券化。在过去 从PFABS主要参与机构的业务作用来看，贷 施工单位同时也兼任施行的开发方式下，开发项 目 款机构为ABS项 目融资 (PFABS)中的基础房地产 相关的贷款是建筑商的企业贷款，然而 “97年金融 开发项 目提供贷款，这些贷款充当着房地产开发项 危机以后 Developer开发方式成为主流，作为施工单 目建设资金，在ABS过程中，把贷款债券出售给证 位的建筑商提供连带担保或债务承担，实现了开发 券化公司，如果能够按时偿还贷款，那么从此贷款机 商的PFLoan融资 。随着房地产市场逐步升温，建 构在证券化及房地产开发项 目中的作用实际上就终 筑商积极使用此类房地产开发项 目相关PFLoan证 断了。证券化公司(SPC)是为将和房地产开发项 目 券化作为新的融资手段，从2005年开始快速增长， 相关的贷款债券等进行证券化而设立的。它以从贷 证券化形式也摆脱了以往 固定的ABS方式，而转 向 款机构获得的贷款债券为基础发行 ABS，以获取的 74